Hết đường trốn thuế cho thuê nhà, căn hộ?

TP.HCM sẽ thí điểm thu thuế căn hộ cho thuê đối với các chung cư thuộc địa bàn quận 11.

Cục Thuế TP.HCM đã có tờ trình UBND TP tham mưu về kế hoạch chống thất thu, đôn đốc thu nộp ngân sách, trong đó một nội dung quan trọng là chống thất thu thuế với việc cho thuê căn hộ. Hàng loạt biện pháp đang được thực hiện, cơ quan thuế cho biết sắp tới những trường hợp trốn thuế cho thuê căn hộ sẽ bị truy thu, xử phạt.

Đủ chiêu né thuế

Trao đổi với Tuổi Trẻ, lãnh đạo Chi cục Thuế Q.5 cho biết theo quy định hiện nay nếu cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm (8,3 triệu đồng/tháng) phải kê khai và nộp thuế. Tuy nhiên có thực tế là dù quy định như vậy nhưng rất nhiều trường hợp cho thuê căn hộ chung cư thời gian qua không khai thuế dù có thu nhập cao hơn 100 triệu đồng/năm.

Tại Q.5 có một số dự án căn hộ cao cấp, giá thuê trung bình 16-20 triệu đồng/tháng (từ 192-240 triệu đồng/năm), tức doanh thu cao hơn gấp đôi so với quy định phải nộp nhưng chủ căn hộ vẫn "quên" kê khai thuế. Từ năm 2020, Chi cục Thuế Q.5 đã lập đề án và "ra quân" truy thu thuế với những trường hợp này.

Theo lãnh đạo Chi cục Thuế Q.5, mấu chốt để người cho thuê căn hộ có thể lách thuế do chủ yếu là cho thuê giữa cá nhân với cá nhân, người thuê không cần hóa đơn chứng từ nên người cho thuê cũng... né luôn việc khai thuế.

Mặt khác, dù theo quy định người thuê nhà phải đăng ký tạm trú tạm vắng ở công an nhưng do thông tin giữa công an và cơ quan thuế không liên thông nên cơ quan thuế cũng không nắm được. Muốn biết được có bao nhiêu trường hợp cho thuê nhà, cơ quan thuế phải thông qua ban quản trị chung cư nhưng có nơi đồng ý cung cấp, có nơi không.

"Với những dự án mà ban quản trị chịu cung cấp, cơ quan thuế đã gửi thư mời nhưng rất ít chủ căn hộ chịu xuất hiện. Nhiều trường hợp chủ căn hộ sinh sống ở địa phương khác, cơ quan thuế tìm được địa chỉ cư trú đã gửi thư mời tận nơi nhưng không phản hồi gì. Chưa kể sau đó họ phản ứng lại ban quản trị nên sau đó ban quản trị chung cư không chịu cung cấp thông tin nữa", lãnh đạo Chi cục Thuế Q.5 cho biết.

Ông Phan Văn Dũng, chi cục trưởng Chi cục Thuế Q.1, cũng cho hay tình trạng lách thuế cho thuê nhà xảy ra rất phổ biến, cả ở chung cư lẫn nhà phố, kể cả nhà mặt tiền. Phổ biến nhất là theo cách làm hai hợp đồng: một hợp đồng cho thuê ghi giá thật, một hợp đồng cho mượn nhà.

Nhiều căn nhà mặt tiền cán bộ thuế quản lý quan sát thấy thay đổi người thuê, mặt hàng kinh doanh... đã đến hỏi thì họ chìa ra hợp đồng cho mượn nhà. Dù cơ quan thuế đã mời họ lên trao đổi, thậm chí yêu cầu làm cam kết nếu sau này phát hiện sẽ xử lý phạt, truy thu... nhưng không xử được vì theo quy định, chủ nhà có quyền định đoạt với tài sản của họ.

Nhiều trường hợp chỉ "lòi" ra sau khi hai bên tranh chấp, kiện nhau ra tòa. Khi đó tòa gửi hồ sơ qua cơ quan thuế thì cơ quan thuế mới có căn cứ xử lý.

Một cách thức lách khác cũng khá phổ biến là ghi giá thấp hơn thực tế để không phải nộp thuế hoặc nộp thuế ít hơn.

Nhiều giải pháp để chống lách thuế

Nhiều chi cục thuế cho biết thời gian qua đã phát tờ rơi, dán công văn hướng dẫn về chính sách thuế cũng như biện pháp chế tài tại các chung cư để tuyên truyền cho người nộp thuế nắm, từ đó nâng cao ý thức chấp hành nghĩa vụ thuế của họ.

Tại tờ trình UBND TP.HCM, cơ quan thuế đề xuất thu thuế cá nhân, tổ chức cho thuê căn hộ, cho thuê nhà ở, cho thuê mặt bằng kinh doanh tại các chung cư; các cá nhân, tổ chức trực tiếp kinh doanh, cung cấp dịch vụ trong khu vực chung cư; cá nhân, tổ chức cho thuê văn phòng.

Cách thức thực hiện là sẽ làm việc với ban quản trị chung cư để lập danh sách các hộ dân cho thuê căn hộ, các hộ trực tiếp kinh doanh trong khu vực chung cư. Ngoài ra sẽ phối hợp với công an rà soát danh sách tạm trú, tạm vắng, danh sách có đăng ký thường trú, thông qua ban quản trị chung cư để tuyên truyền cho các chủ hộ khai thuế, nộp thuế cho thuê nhà, căn hộ.

Cục Thuế TP.HCM cũng vận động cá nhân, doanh nghiệp cho thuê nhà, thuê văn phòng cung cấp thông tin hợp đồng thuê nhà để có căn cứ xác định, so sánh giá cho thuê thực tế và giá theo kê khai nộp thuế của các hộ, cá nhân cho thuê nhà, căn hộ, cho thuê văn phòng.

Theo một số chuyên gia, nếu chỉ ngành thuế rà soát sẽ không dễ đối với các trường hợp lách thuế. Tuy nhiên, với kiến nghị lên UBND TP.HCM, nếu được cơ quan này thống nhất chỉ đạo thực hiện thì với sự phối hợp liên ngành, khả năng phát hiện né thuế sẽ dễ hơn.

Nếu phát hiện sẽ phạt nặng

Theo lãnh đạo Chi cục Thuế Q.6, với các trường hợp trốn thuế, nếu cơ quan thuế truy ra sẽ phạt và truy thu lại từ khi bắt đầu cho thuê nhà/căn hộ và không có thời hạn. Như vậy nếu bị phát hiện mức phạt, truy thu sẽ rất lớn. Do vậy người cho thuê căn hộ/nhà nếu doanh thu đến mức phải nộp thuế nên tự giác kê khai để tránh trường hợp bị truy thu và phạt tội trốn thuế.

Theo ông Nguyễn Đức Nghĩa, giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật thuộc Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM, theo quy định thuế cho thuê tài sản, trong đó có cho thuê nhà đã áp dụng từ rất lâu nhưng thực tế thường chỉ có những trường hợp bên đi thuê là tổ chức mới kê khai thuế (và tự đóng thuế) để lấy hóa đơn đầu vào nhằm được trừ chi phí, còn giữa cá nhân và cá nhân thì thường lách.

"Do vậy việc siết lại thuế với hoạt động cho thuê căn hộ là cần thiết. Việc này ngoài tăng nguồn thu cho ngân sách còn giúp công bằng giữa các đối tượng nộp thuế", ông Nghĩa nói.

Mức nộp thuế ra sao?

Theo quy định hiện nay, nếu cho thuê nhà có thu nhập dưới 100 triệu đồng/năm thì được miễn thuế.

Với trường hợp có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm, tổng số thuế phải nộp là 10% doanh thu. Trong đó 5% là thuế giá trị gia tăng và 5% còn lại là thuế thu nhập cá nhân.

* Luật sư Hà Ngọc Tuyền (Đoàn luật sư TP.HCM):

Siết quy định cùng cơ chế khuyến khích

Trước mắt cần có quy định ràng buộc tất cả các bên liên quan như chính quyền địa phương, công chứng viên, cơ quan thuế, tòa án, cơ quan đăng ký đất đai… trong việc chống khai gian giá mua bán, cho thuê nhà.

Cần quy định trách nhiệm của các công chứng viên về yêu cầu các bên phải khai giá cho thuê thật khi ký hợp đồng công chứng (thực tế, có nhiều công chứng viên còn tư vấn cho các bên khai giá thấp để trốn thuế). Ví dụ như khi truy ra giá thuê thật khác với giá trong hợp đồng đã được công chứng thì công chứng viên phải chịu trách nhiệm, chịu chế tài ở góc độ nào đó.

Với những "người trong cuộc", cần phải có chế độ khuyến khích người dân khai giá thật. Ví dụ như tiền thuê nhà được tính khấu trừ khi đóng thuế thu nhập cá nhân của người thuê, hoặc hộ kinh doanh được khấu trừ tiền thuê nhà khi đóng các loại thuế…

Phải gắn việc kê khai thật với một quyền lợi thiết thực nào đó của người thuê hoặc người cho thuê thì họ mới có động cơ khai thật. Bên cạnh đó đối với trường hợp cố tình khai giá thấp để trốn thuế thì phải bị phạt thật nặng để răn đe.