Kho lạnh trở thành thị trường màu mỡ cho BĐS công nghiệp khi nhu cầu dự trữ lương thực và bảo quản vaccine tăng mạnh

Bất động sản công nghiệp và hậu cần kho bãi (logistics) luôn được coi là một thị trường tiềm năng đối với các nhà đầu tư trong vài năm gần đây. Mặc dù vậy, phân khúc kho lạnh lại khá kén chọn khách hàng, và cũng vì thế mà xảy ra hiện tượng nguồn cung tương đối khan hiếm tại hầu hết khu vực Châu Á Thái Bình Dương.

Ngay cả những thị trường phát triển như Nhật Bản hoặc Australia cũng có khá ít kho lạnh, với tổng nguồn cung thấp hơn cả các thị trường như Mỹ hay các quốc gia Tây Âu.

Kho bảo quản lạnh theo quy mô nhà xưởng là hình thức dịch vụ có thể cung cấp tủ đông và thiết bị làm lạnh để bảo quản cho các mặt hàng đông lạnh hoặc hàng tươi sống. Hầu hết các mặt hàng thực phẩm đều sẽ được bảo quản trong các kho lạnh.

Nhưng không chỉ riêng mỗi loại mặt hàng đó, kho lạnh cũng có thể được sử dụng để lưu trữ dược phẩm, hóa chất hoặc rượu vang. Người thuê có thể là các bên thứ ba như công ty logistics, các đơn vị chuyên về logistics kho lạnh hoặc chuỗi siêu thị.

Ông Michael Fenton, giám đốc công nghiệp và kho vận tại Savills Australia cho biết: "Chi phí để đầu tư xây dựng các kho lạnh và nhà máy, thiết bị vì nó có giá trị gấp nhiều lần so với việc xây dựng các toà nhà thông thường. Do cần nhiều vốn nên những người cung cấp dịch vu kho lạnh thường sẽ phải thuê diện tích xây dựng dài hạn 10, 15 hoặc 20 năm để đảm bảo khoản đầu tư mà họ đã bỏ vào".

Là một loại hình dịch vụ đặc biệt và luôn cần sự cải tiến kỹ thuật thường xuyên, các chủ kho lạnh thường ký kết hợp đồng thuê dài hạn, do đó xác suất gia hạn thuê cao hơn nhiều so với các loại hình thông thường khác. Một lợi ích nữa cho các nhà đầu tư là các hợp đồng thuê kho lạnh thường được thực hiện theo hình thức thuê ròng ba lần (NNN), trong đó người thuê cam kết thanh toán tất cả các chi phí của tài sản bao gồm thuế bất động sản, bảo hiểm tòa nhà và bảo trì. Chính vì thế, chủ đầu tư sẽ tiết kiệm được rất nhiều chi phí quản lý nói chung", ông Fenton cho biết thêm

Đây không phải là lĩnh vực mới, nhưng ngày càng trở nên quan trọng ở khu vực Châu Á Thái Bình Dương khi nhu cầu về thực phẩm chất lượng tốt và thực phẩm nhập khẩu đang ngày một gia tăng, trong khi sự phát triển của các nền tảng bán hàng trực tuyến cũng đòi hỏi nhiều diện tích lưu kho hơn. Trên khắp Châu Á Thái Bình Dương, dân số ngày càng phát triển và sự giàu có ngày càng tăng làm nhu cầu về thực phẩm tươi sống và đông lạnh ngày một nhiều hơn

Ông Fenton nhận định thêm: "Kho lạnh về bản chất có liên quan đến vấn đề sống còn hiện nay là an ninh lương thực và chi tiêu bán lẻ thiết yếu. Bất kể tình trạng của nền kinh tế như thế nào, người tiêu dùng vẫn chi tiêu cho thực phẩm, và các cơ sở bảo quản lạnh chính là tâm điểm của chuỗi cung ứng thực phẩm.

Nhu cầu về kho lạnh tiếp tục gia tăng do đại dịch Covid-19 và các nhà khai thác kho lạnh đã phải điều chỉnh mô hình chuỗi cung ứng của họ. Các quán cà phê và nhà hàng có thể phải đóng cửa, thay vào đó dịch vụ giao đồ ăn lại bùng nổ, cách thức giao đồ ăn cho khách hàng cũng đã thay đổi"

Australia đã chứng kiến sự gia tăng về việc các nhà đầu tư quan tâm ngày một nhiều hơn đến mô hình dịch vụ kho lạnh trong những năm gần đây. Các nhà đầu tư trong nước và quốc tế đã tham gia vào lĩnh vực này bao gồm Goodman Group, Dexus, Blackstone, Charter Hall, Mapletree…

Các thị trường khác có tiềm năng lớn có thể kể đến như Việt Nam, Hàn Quốc, Nhật Bản, Hồng Kông và Trung Quốc. Nguồn cung ứng bất động sản ở các thị trường đang phát triển eo hẹp hơn, đặc biệt là ở những nơi gặp vấn đề về nguồn cung điện, nước.

Tại Trung Quốc, nhà phát triển China Vanke đã mua Swire Cold Chain Logistics, công ty sở hữu và vận hành 7 cơ sở kho đông lạnh trên toàn quốc, vào năm 2018. Brookfield đã phát triển kho đông lạnh cho Walmart ở Trung Quốc, trong khi chuyên gia logistic ESR đã phát triển một kho đông lạnh rộng 247.315 m2 công viên ở Vũ Hán.

Gandi Gong - người đứng đầu bộ phận BĐS Công nghiệp của Savills ở miền Nam Trung Quốc cho biết: "Do nhu cầu đặt ra đối với dịch vụ giao thực phẩm trực tuyến ngày một tăng, một số trung tâm kho lạnh ở Trung Quốc đang chứng kiến việc giá thuê tăng cao. Sự phát triển nhanh chóng của việc phân phối thực phẩm tươi đã làm tăng nhu cầu về kho bãi, đặc biệt là kho đông lạnh. Giá thuê một số kho lạnh đã tăng lên so với những năm trước đó".

Tại Hàn Quốc, JoAnn Hong – trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills Hàn Quốc cho biết: "Các tài sản kho lạnh ở Seoul có thể trở nên có giá trị hơn trong thời gian tới. Gần đây, nhu cầu về thực phẩm tươi sống đã tăng lên, dẫn đến sự quan tâm nhiều hơn đến kho đông lạnh. Tuy nhiên, do một vụ hỏa hoạn gần đây tại công trường xây dựng kho đông lạnh ở Icheon, những lo ngại về hỏa hoạn đã bùng phát trở lại. Luật kiểm soát hỏa hoạn có thể sẽ được sửa đổi nghiêm ngặt và việc xin giấy phép mở các trung tâm kho lạnh mới sẽ trở nên khó khăn hơn".

Simon Smith – Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Châu Á Thái Bình Dương nhận định: "Sự thịnh vượng ngày một gia tăng ở các nước Châu Á phát triển đang thúc đẩy nhu cầu về các thực phẩm cao cấp , điều này cho thấy nhu cầu trữ lạnh ngày càng gia tăng. Các nhà đầu tư cần phải hiểu về nhu cầu thị trường, cũng như nhu cầu của những người thuê, cũng vì thế, việc đầu tư vào phân khúc này cũng hứa hẹn sẽ mang lại những giá trị lợi nhuận đáng kể".

Sau khi hoàn thành nhiều nghiên cứu thị trường về tính khả thi của việc đầu tư kho lạnh tại Việt Nam, ông Troy Griffiths – Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam cho biết: "Thị trường Việt Nam gần đây cũng đã chứng kiến sự gia tăng hoạt động đầu tư cho dịch vụ phát triển kho lạnh. Đại dịch đã củng cố giá trị của chuỗi cung ứng, càng tạo thêm tính khả thi cho phân khúc này. Chúng tôi ghi nhận khá nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài trong việc phát triển các kho lạnh tại Việt Nam để tận dụng lợi thế của quá trình đô thị hóa và hiện đại hóa bán lẻ sẽ thay đổi cách các thành phố lớn của Việt Nam tìm nguồn thực phẩm tươi sống. Với sự đầu tư và phát triển cơ sở hạ tầng lớn như Sân bay Quốc tế Long Thành, các tuyến cung ứng sẽ được định hình lại trong tương lai. Khả năng cung cấp dịch vụ trong nước của các kho lạnh tại nước ta đã được kiểm chứng và sẽ tiếp tục phát triển trong thời gian tới. Điều này sẽ tạo điều kiện cho các đầu mối vận tải hàng không đẩy nhanh xuất khẩu, đặc biệt là thủy sản của Việt Nam với yêu cầu giữ lạnh chất lượng cao."