Mua đất nền theo hình thức góp vốn, nhà đầu tư cay đắng ký thanh lý hợp đồng dù giá đất tăng 60%

Rủi ro đầu tư đất nền

Năm 2018, anh Hòa (Hoài Đức, Hà Nội) bỏ hơn 6 tỷ đồng "đặt trước" cho 6 lô đất nền ở tỉnh. Mức giá trung bình mà anh Hòa bỏ ra cho mỗi m2 đất nền là khoảng 19 triệu đồng. Anh dự tính nếu dự án triển khai, hoàn thiện về pháp lý thì giá chắc chắn có thể tăng gấp đôi. Ở thời điểm xuống tiền, anh Hòa cho biết, dự án mới có quy hoạch 1/500. Số tiền mà anh mua đất nền được ký theo dạng hợp đồng góp vốn.

Đến năm 2020, lô đất mà anh Hòa mua đã có giá tăng 60% so với thời điểm xuống tiền. Thế nhưng, điều khiến anh Hòa bất ngờ, đó là đại diện của công ty liên hệ đến để thanh lý hợp đồng với mức lãi suất hỗ trợ 6%. Vậy là hơn 3 năm bỏ 6 tỷ đồng, anh Hòa nhận được vẫn là số vốn xưa cộng với hỗ trợ nhỏ từ chủ đầu tư.

Nhà đầu tư này cho biết, nếu như thời điểm 2018, anh bỏ 6 tỷ ra mua lô đất hiện hữu và có pháp lý thì chắc chắn sau 3 năm đã có lời tới 30%. Tuy nhiên, quyết định đầu tư "liều ăn nhiều" khi bỏ ra 6 tỷ dưới dạng hợp đồng góp vốn đã cho anh bài học lớn. "Lúc góp vốn, công ty luôn niềm nở. Đến khi đất tăng giá, thì lại thanh lý hợp đồng. Nếu khởi kiện thì thực tế vừa mất tiền, vừa mất thời gian. Lúc ký hợp đồng góp vốn, tôi cũng không đọc kỹ các điều khoản về thanh lý nên phải chấp nhận rủi ro".

Câu chuyện của vợ chồng anh Nam là một ví dụ điển hình khác về rủi ro mua đất nền. Tính đến nay là 6 năm, vợ chồng anh Nam (Nam Từ Liêm, Hà Nội) luôn thấp thỏm chờ đợi thông tin làm sổ hồng cho lô đất nền tại TP.HCM. Anh Nam kể, 7 năm trước, khi hai vợ chồng lập nghiệp tại Sài Gòn, tích cóp được hơn 400 triệu đồng. Nhờ sự hỗ trợ của gia đình nội ngoại, vợ chồng anh Nam mua lô đất nền ở vùng ven với mức giá 800 triệu đồng. Theo lời hẹn của chủ đầu tư, chỉ khoảng 1-2 năm sau, người mua sẽ được cấp sổ hồng.

3 năm sau, vợ chồng anh Nam lại tiếp tục đợi chờ vì dự án nằm trong diện "từ từ mới có sổ hồng". Hiện tại, dù đã ra Hà Nội định cư, lô đất nền năm xưa vẫn chưa có sổ hồng. Theo anh Nam, giá lô đất nền hiện đã tăng gấp đôi. Tuy nhiên, cùng chung một dự án, dãy đất nền nằm ở vị trí khác đã được cấp sổ hồng. Giá của lô đất đã được cấp sổ lên tới hơn 3 tỷ đồng. Trong khi, lô đất mà vợ chồng anh Nam mua thuộc diện "khó cấp sổ hồng". "Vì không có sổ hồng nên thực tế việc chuyển nhượng chẳng hề dễ dàng. Do tâm lý của người mua cho rằng, cứ phải có sổ mới chắc chắc pháp lý khi xây nhà hoặc vay ngân hàng", anh Nam cho hay.

Đầu tư đất nền phải cẩn trọng

Theo thống kê của Batdongsan sau hai năm dịch bệnh, đất nền là loại hình bất động sản được quan tâm nhiều nhất trên, có sức hồi phục mạnh nhất. Các chuyên gia cho hay, do bối cảnh áp lực lạm phát, nhiều người lựa chọn đất nền làm kênh đầu tư, trú ẩn tài sản với kỳ vọng sinh lời tốt.

Tuy nhiên, thực tế đầu tư vào loại hình đất nền dự án không phải lúc nào cũng thu được lợi nhuận.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực phía Nam chỉ ra những rủi ro trong đầu tư đất nền dự án.

Theo ông Tuấn, đối với các dự án đất nền thông thường trải qua rất nhiều bước để chào bán dự án ra bên ngoài (xin chấp thuận chủ trương dự án, phương án đầu tư hạ tầng Quyết định 1/500, giấy phép xây dựng, nghiệm thu hạ tầng, đóng thuế và ra sổ hồng từng lô), rủi ro lớn nhất thường gặp đối với loại hình này chủ yếu có 3 điểm.

• Thứ nhất, chủ đầu tư không có đủ tiền để tiến hành xây dựng hạ tầng, không nghiệm thu và thực hiện các bước tiếp theo (đã thu tiền của nhà đầu tư), hiện tại rất nhiều dự án không có ai tới ở, hạ tầng chưa xong và hợp đồng thường bảo vệ chủ đầu tư nên người mua thường ôm cục nợ;
• Thứ hai, chủ đầu tư không đóng thuế và tiến hành ra sổ hồng từng lô: trường hợp này nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ đóng thuế nhà nước thì không tiến hành ra sổ được;
• Thứ ba, đất không qua đấu giá theo quy định Luật đấu giá 2016 và Điều 118 luật đất đai 2013 (tùy thuộc vào quỹ đất dùng để làm dự án)

Đối với các dự án đất nền theo luật đất đai chủ đầu tư muốn bán ra bên ngoài cần phải đảm bảo đủ điều kiện cho tới khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, do đó, thường sẽ huy động vốn dần song song với hoàn thiện hạ tầng theo quy định như hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng tư vấn. "Rủi ro tất nhiên sẽ có nhưng với hình thức này thì nên lựa chọn các chủ đầu tư uy tín đã phát triển nhiều dự án trước đó hoặc xem tiến độ xây dựng hạ tầng để đưa ra các quyết định đầu tư. Hình thức này rủi ro tương đối thấp, lợi nhuận cũng tương đối ổn", ông Tuấn nhấn mạnh.

Hồ sơ pháp lý mua đất nền

Nên ưu tiên chọn mua đất nền đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) để tránh những tranh chấp sau này, và trong trường hợp bị thu hồi thì bạn cũng sẽ được đền bù.

Để hoàn thiện hồ sơ pháp lý, đất nền dự án cần có những văn bản sau:

• Văn bản thỏa thuận địa điểm quy hoạch dự án do văn phòng kiến trúc sư trưởng cấp.
• Hồ sơ chứng minh lô đất nền đã hoàn tất giải tỏa đền bù (thuộc trường hợp phải đền bù).
• Hồ sơ chấp thuận của UBND quận, huyện chuyển văn phòng kiến trúc sư trưởng và có văn bản kiến trúc sư.
• Văn bản chứng minh khu đất đó đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất.
• Chủ đầu tư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khu đất nền đó.

Không nên mua đất nền sổ chung

Đất có sổ chung được nhà nước công nhận quyền sở hữu chung và đều có quyền định đoạt mọi vấn đề liên quan đến thửa đất như mua bán, tặng, cho, thế chấp, ủy quyền….

Vậy nên đất nền có sổ chung do nhiều người cùng sở hữu thì trong tương lai có thể sẽ diễn ra những tranh chấp ngoài mong muốn và rất khó để giải quyết trong thời gian ngắn. Thậm chí khi bạn muốn tách sổ nhưng diện tích đất quả nhỏ thì theo quy định pháp luật cũng sẽ không được phép.

Để có thể mua một lô đất tốt để xây nhà, chúng ta nên thận trọng và kỹ càng trong việc kiếm tra tính pháp lý cũng như giấy tờ liên quan. Đất đai là một tài sản lớn mà cần phải có những xác nhận “giấy trắng mực đen” để tránh rủi ro và tranh chấp trong tương lai.