Mua nhà có ngân hàng bảo lãnh vẫn bị mất trắng

Doanh nhân Lê Hoài Anh - Hal Group chia sẻ kinh nghiệm mua nhà: Các bạn bỏ tiền ra mua nhà tại các dự án hình thành trong tương lai hết sức lưu ý nhé! Bản thân tôi khi định mua một biệt thự ven biển, đặt cọc giữ chỗ rồi của một tập đoàn nổi tiếng về BĐS, tới giai đoạn ký hợp đồng thì bản hợp đồng đưa ra tôi yêu cầu cho tôi về nghiên cứu với luật sư của tôi; đó là một bản hợp đồng hết sức bất lợi cho người mua ở những điểm sau : 

- Công ty được quảng cáo là chủ đầu tư của dự án lại không ký hợp đồng với ta mà người ký hợp đồng với ta là một công ty lạ hoắc không hề có tiếng tăm gì trên thị trường ( được giải thích là công ty con của tập đoàn ấy ) 

- Các điều kiện thanh toán khác với khi  ta thoả thuận đặt chỗ, đặc biệt nhất là thời hạn giao nhà nếu trễ tiến độ hợp đồng thì bên bán nhà không hề có thời hạn trễ bao lâu thì phải bị phạt, phải trả lại tiền cho người mua cộng với lãi phạt trễ hạn, và nếu kéo dài quá bao nhiêu lâu thì phải trả lại tiền cho người mua nhà cộng với bồi hoàn lãi phạt ...

Thế tức là họ có thể cbậm giao nhà vài năm hoặc lâu hơn nữa người mua nhà cũng không có điều khoản nào đòi lại tiền họ, công ty ký hợp đồng với ta là một cty vô danh tiểu tốt họ cho phá sản là xong ta khỏi đòi tiền và cũng chả ảnh hưởng gì tới danh tiếng tập đoàn của họ. 

Ở nước ngoài mỗi khi mua bán nhà cửa đều sử dụng luật sư, thế nên luật sư sẽ tư vấn cho chúng ta đầy đủ về hợp đồng để chúng ta hiểu rõ rồi mới quyết định ký. Ở nước ta hầu như mua bán nhà đều cứ tự đọc hợp đồng do người bán soạn rồi ký . Thậm chí không đọc hợp đồng kỹ hoặc gặp bên bán cố tình dùng những từ ngữ khó hiểu để gài hợp đồng người mua là rất khó kiện họ, hoặc kiện họ với khả năng ta thua hoặc kéo dài vụ kiện mòn mỏi rất lâu. Phí luật sư dù có vài triệu tới vài chục triệu cũng không phải lớn so với số tiền ta bỏ ra mua BĐS, có nhiều người dân là số tiền dành dụn cả đời của họ. 

Tôi và LS của tôi đọc hợp đồng yêu cầu thương lượng thay đổi điều khoản trong hợp đồng họ nhất định không chịu. Tôi không ký vì tính pháp lý của dự án thế mà đòi tiền cọc lại cũng vất vả cả mấy tháng trời đó . 

Chủ dự án các cty BĐS của Việt Nam thì thực sự hầu hết là con buôn chính sách, đất đai họ có vì sao các bạn cũng hiểu, thế nên khi  mua sản phẩm hình thành trong tương lai của họ phải hết sức cẩn trọng vì có gì thì chúng ta cũng chỉ là người dân thiệt thòi và mất mát mà thôi. Đến dân có số có má như các chiến sĩ CA Hà nội giờ này vẫn căng băng rôn biểu tình đòi nhà , đòi đất cả gần chục năm nay đó thôi.

Mua nhà vì tin ngân hàng

Những ngày qua, khách hàng mua căn hộ dự án Kingsway Tower (quận Bình Tân, TPHCM) phải mang đơn khiếu nại khắp nơi. Theo các khách hàng, dự án do Công ty TNHH Siêu Thành làm chủ đầu tư khởi công năm 2018, dự kiến bàn giao nhà quý I/2019. Tuy nhiên đến nay, dự án đã trễ hẹn gần 2 năm và đang bị dừng thi công.

Văn bản về việc mở bán và cấp bảo lãnh của Ngân hàng An Bình cho dự án Kingsway Tower.

Đáng nói, lúc ký hợp đồng mua căn hộ, chủ đầu tư cho biết dự án có đầy đủ pháp lý, kể cả thủ tục bảo lãnh ngân hàng nên các khách hàng yên tâm đóng tiền mua nhà. Thế nhưng, khi dự án bị ngừng thi công thì không biết trách nhiệm của ai.

Nhiều khách hàng mua nhà tại dự án Kingsway Tower cho biết, họ đã tìm hiểu dự án rất kỹ về pháp lý trước khi bỏ tiền mua căn hộ. Tuy nhiên, đến nay đã 3 năm trôi qua họ vẫn đang phải mòn mỏi đi đòi nhà và truy tìm chủ đầu tư. Đáng nói, những sai phạm của chủ đầu tư xuất phát từ một phần các khách hàng đã quá tin tưởng vào sự bảo lãnh của Ngân hàng An Bình (ABBank) với dự án.

Ông H.T.H., một khách hàng mua căn hộ tại dự án thông tin, tại thời điểm dự án chung cư Kingsway Tower đưa ra thị trường, Ngân hàng An Bình (ABBank) chi nhánh TPHCM đã có công văn số 08/CV-CNHCM3.18 ngày 9/3/2018, đồng ý cho Công ty TNHH Siêu Thành mở bán các căn hộ, shophouse thuộc dự án chung cư Kingsway Tower mà không giải chấp đối với các căn hộ, shophouse thuộc dự án nêu. Điều kiện của phía ABBank là toàn bộ nguồn thu còn lại của dự án được chuyển về tài khoản của Công ty Siêu Thành mở tại ABBank chi nhánh TPHCM, và việc bán nhà ở phải tuân thủ theo quy định của pháp luật.

Theo ông H., chính việc ABBank chi nhánh TPHCM đồng ý về mặt chủ trương cấp bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với dự án chung cư Kingsway Tower nên người dân mơi tin tưởng vay tiền mua nhà.

“Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện hồ sơ bảo lãnh, Công ty TNHH Siêu Thành chưa hoàn tất các điều kiện, cũng như không thực hiện được các cam kết với ngân hàng, do đó không đủ cơ sở để ABBannk chi nhánh TPHCM phát hành bảo lãnh cho từng người mua nhà. Vậy nhưng không hiểu sao ABBank lại không gửi thông báo đến cơ quan quản lý nhà nước là Sở Xây dựng TPHCM để có biện pháp cảnh báo, mà lại phớt lờ các điều kiện còn thiếu để cho Công ty TNHH Siêu Thành mặc sức bán nhà ở trái phép, khiến hàng trăm khách hàng bị lừa”, ông H. bức xúc nói.

Tương tự, hàng trăm khách hàng mua căn hộ dự án Park Vista (phân khu 11B, đường Nguyễn Hữu Thọ, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè) của Công ty TNHH Dịch vụ Thương mại Sản xuất Xây dựng Đông Mê Kông vô cùng lo lắng vì dự án đến nay đã trể hẹn bàn giao nhà gần 2 năm và công trình đang dừng thi công. Theo các khách hàng, lúc mua căn hộ chủ đầu tư nói dự án đã được ngân hàng bảo lãnh.

“Thấy dự án xây dựng bình thường, tôi nghĩ đã có đầy đủ thủ tục pháp lý nên mua. Chủ đầu cũng mua bán công khai thì chắc chắn đã hoàn thành thủ tục ngân hàng bảo lãnh căn hộ hình thành trong tương lai. Nhưng khi dự án bị ngừng thi công thì chẳng thấy ngân hàng nào đảm bảo quyền lợi cho chúng tôi”, một khách hàng mua căn hộ dự án nói.

Có trách nhiệm của Sở Xây dựng

Trong buổi làm việc và trao đổi mới đây giữa ABBank chi nhánh TPHCM với khách hàng mua nhà tại dự án Kingsway Tower, người dân đã đặt ra câu hỏi trách nhiệm của ngân hàng thế nào tại dự án, phía ngân hàng ABBank thừa nhận có gửi cho Công ty TNHH Siêu Thành văn bản đồng ý về mặt chủ trương sẽ cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư nếu Công ty này đáp ứng các điều kiện về cấp bảo lãnh theo quy định của pháp luật và ABBank. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện hồ sơ để được ABBank cấp bảo lãnh, Công ty Siêu Thành chưa đáp ứng các điều kiện, cũng như không thực hiện được cam kết với ABBank. Do đó, không đủ cơ sở để Ngân hàng phát hành bảo lãnh cho từng người mua nhà.

“Hiện tại, chủ đầu tư chưa bàn giao nhà ở cho người mua nhà theo thỏa thuận thì bị tạm dừng thi công, những cá nhân có thẩm quyền của Công ty TNHH Siêu Thành có dấu hiệu trốn tránh trách nhiệm, ABBank đã nhiều lần mời đại điện theo pháp luật và các đại diện khác của Công ty Siêu Thành để làm việc nhưng chưa liên lạc được. Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TPHCM đã khởi tố vụ án hình sự và đang tiến hành điều tra xử lý”, văn bản ABBank nêu.

Phía ngân hàng ABBank cho rằng, mình cũng là nạn nhân của Công ty TNHH Siêu Thành khi đại diện ngân hàng làm việc với người dân mua dự án. Ngân hàng này nói, mình cũng đang chịu thiệt hại rất lớn do sự vi phạm của Công ty Siêu Thành. Hiện ABBank đã đến gặp, tìm hiểu, rà soát từng hồ sơ khách hàng để đánh giá, từ đó, đề xuất giải pháp cơ cấu nợ và giảm lãi với mức giảm tùy theo từng trường hợp điều kiện thu nhập của khách hàng.

Tuy nhiên, nhiều khách hàng mua nhà ở Kingsway Tower cho rằng, do ABBank có văn bản liên quan đến việc chủ trương cấp bảo lãnh, cho vay vốn cũng như kế hoạch kiểm soát dòng tiền còn lại của dự án chung cư Kingsway Tower nên mới đóng tiền để mua căn hộ dự án này. Bây giờ, dự án dừng thi công, khách hàng lại không biết trách nhiệm của ai.

Trong buổi làm việc với cư dân, phía ABBank nói rằng mình cũng là nạn nhân.

Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TPHCM cho rằng, để thực hiện việc bảo lãnh cho dự án, trước tiên ngân hàng phải ký với chủ đầu tư một văn bản nguyên tắc chấp thuận bảo lãnh cho dự án. Sau đó, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi cho ngân hàng hợp đồng mua, thuê mua nhà ở của khách hàng trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký.

Căn cứ theo hợp đồng, ngân hàng sẽ phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng khách hàng trong vòng 5 ngày làm việc kể từ khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà do chủ đầu tư gửi đến. Mỗi khách hàng sẽ phải ký một hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng để bảo lãnh cho chính căn hộ của mình và sẽ phải nộp phí bảo lãnh khoảng 1 –2% giá trị căn hộ cho ngân hàng theo thoả thuận. Khoản tiền này có thể nộp riêng hoặc được chủ đầu tư tính vào giá bán. Trong trường hợp khách hàng không muốn mất tiền, họ có thể không ký bảo lãnh với ngân hàng.

“Văn bản bảo lãnh có giá trị pháp lý của ngân hàng cho người mua nhà là Thư bảo lãnh chứ không phải là công văn mang tính chất đề nghị, hồi đáp. Trong vụ việc này còn có trách nhiệm của Sở Xây dựng khi dự án chưa có Thư bảo lãnh đã cho chủ đầu tư mở bán nhà ở hình thành trong tương lai”, ông Cường nói.