Sốt đất bỏ tiền mua đất đợi chờ giá tăng là bán: Hành động làm hại nền kinh tế?

Tại tọa đàm Bất động sản mùa Xuân vừa diễn ra do Retimes tổ chức, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - cho biết: Hiện nay, Luật đất đai còn rất nhiều bất cập lớn. Cơ hội phát triển của Việt Nam khá lớn nhưng đất đai cứ bị ách tắc với những quy định cũ. 

Một số vấn đề được ông Võ nêu ra như về đất nông nghiệp, đến nay chưa thực hiện tích tụ, tập trung đất đai có hiệu quả. Đây là câu chuyện phức tạp và cần có thay đổi. Việc chuyển nhượng đất đai tại nông thôn hiện nay gần như không làm thủ tục mà giấy viết tay là chính.

Vấn đề thứ hai theo ông Võ là việc phát triển nhà ở cũng có nhiều ách tắc. Hà Nội và TP.HCM là hai thị trường lớn nhất mà giai đoạn 2019 - 2020, mỗi năm chỉ phê duyệt được vài dự án. Đến  gần đây, Chính phủ đã có Nghị định 148 gỡ vướng cho các dự án.

Vấn đề thứ 3 ông Võ cho biết là sự ách tắc đối với các dự án bất động sản du lịch. Luật Đất đai hiện hành chưa có dòng nào về loại hình này.

Nhiều lô đất ven đô cỏ mọc um tùm giá từ 60-80 triệu đồng/m2.

Cũng theo ông Võ, tình trạng sốt đất xảy ra một phần là do tác động của Luật Đất đai 2013 khi mở rộng quy định về phân lô bán nền. Các quốc gia trên thế giới họ dùng hình thức phân lô bán nền chỉ để giải quyết nhà ở đô thị, không đưa vào thương mại. 

"Về nguyên tắc, thị trường bất động sản phải khai thác giá trị đầu tư trên đất chứ không phải chờ tăng giá đất để gặt hái lợi nhuận. Đầu tư bỏ tiền vào bất động sản để chờ tăng giá rồi bán đi là một hành động làm hại nền kinh tế", ông Võ nhấn mạnh.

Trước đó, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ cũng đã đề cập nhiều đến vấn hệ lụy khó lường khi thị trường liên tục trải qua các cơn sốt đất.

Theo ông Võ, trong thị trường bình thường, giá đất luôn tăng dưới dạng một đường thẳng với độ dốc nhỏ, thể hiện đúng tính chất số lượng cầu tăng nhưng cung không tăng. Khi sốt đất nhẹ thì độ dốc của đường thẳng tăng thêm, khi sốt đất cao thì đường thẳng biến thành đường cong theo chiều thẳng đứng. Chênh lệch giá đất bị "sốt" và giá đất trong điều kiện thị trường bình thường chính là phần tạo "bong bóng" bất động sản.

"Trong khi đó, "bong bóng" trong bất động sản không thể cứ lớn mãi mà đến một lúc nhất định phải "nổ" do mất cân bằng giá trị. Ai bán được bất động sản lúc "bong bóng" sắp nổ thì được lãi lớn, ai phải bán sau khi "nổ" thì sạt nghiệp", ông Võ nói.

Ông Võ cũng cho biết, cuộc khủng hoảng tài chính do "bong bóng" bất động sản gây khó khăn trong phát triển kinh tế quốc gia, do giá trị đầu vào đất đai không ổn định, kéo theo hệ lụy giá trị hàng hóa đầu ra cũng không ổn định. Và khi các tổ chức tài chính tham gia cung vốn vào đầu tư bất động sản rồi để đó chứ không sử dụng sẽ tạo nên những thành phố hoang khi cơn sốt đất qua đi. Việc này cũng gây ra khủng hoảng tài chính.

Đáng lưu ý ở nước ta, hầu hết những cơn sốt đất gần đây đa phần đều xuất phát từ những thông tin chưa rõ ràng về dự án, quy hoạch. Ví dụ như vụ sốt đất ảo xảy ra tại xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất (Hà Nội), "ăn theo" thông tin về hai dự án của một tập đoàn lớn đề xuất nghiên cứu, triển khai. 

Theo thống kê của Hội môi giới bất động sản, thị trường đất đai sau dịp Tết Nguyên đán đến nay vô cùng nhộn nhịp. Giá tăng chóng mặt, trung bình tăng 10% sau 1 tháng. Cục bộ một số nơi tăng 2-3 lần chỉ trong 1-2 tháng. Ở nhiều địa phương, xuất hiện hiện tượng tung tin không đúng sự thật về quy hoạch và phát triển dự án. Thậm chí lợi dụng những ý kiến chỉ đạo của lãnh đạo nhà nước, tạo dựng tài liệu giả để tung tin, tạo sóng...

Trước hiện tượng tăng giá nêu trên, lãnh đạo Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết không ít người dân bỏ kinh doanh, bỏ sản xuất để lao vào đầu tư đất. Tiền gửi ngân hàng cũng được rút ra để đi đầu tư.

Nguyễn Mạnh