Thị trường cho thuê căn hộ TPHCM không còn hấp dẫn với nhà đầu tư

Cách đây vài năm khi thị trường căn hộ cho thuê còn khan hiếm, giá thuê căn hộ rất cao có thể lên đến vài trăm ngàn USD/tháng, ở thời điểm đó, cho thuê căn hộ trở thành nguồn thu lời béo bở đối với không ít nhà đầu tư.

Tuy nhiên, thị trường hiện nay gần như đã bội cung căn hộ cho thuê, giá cả vì thế cũng nhanh chóng sẽ giảm xuống để đảm bảo sự cạnh tranh. Nếu như 2 năm trước, một căn hộ cao cấp có giá khoảng 2 tỷ đồng có thể cho thuê lại 12 triệu đồng/tháng, tức tỷ suất sinh lời đạt 0,6%, hiện nay, một căn hộ 4.5 tỷ đồng mới có thể cho thuê lại ở giá 15 – 16 triệu đồng/tháng tương đương sinh lời 0.3%.

Nhiều chuyên gia dự đoán, cho thuê căn hộ trong thời gian tới đã không còn là cách đầu tư BĐS hấp dẫn nữa.

Bảng cho thuê căn hộ treo khắp nơi

Trước các chính sách hỗ trợ hấp dẫn mà chủ đầu tư đưa ra, những người có thu nhập khá cũng vay mượn tiền đầu tư căn hộ cho thuê. Tuy nhiên, một thời gian sau, khi lượng căn hộ tung ra quá lớn, nguồn cung bắt đầu có dấu hiệu vượt cầu. Bảng rao căn hộ cho thuê được nhà đầu tư treo khắp nơi. Thông tin cho thuê các khu căn hộ cao cấp ở quận 2, quận 4, quận 7…luôn đầy ắp. Dù có sự khác nhau giữa các khu vực nhưng nhìn chung giá thuê đã giảm so với trước.

Sau khi khảo sát các thông tin cho thuê nhà tại khu Masteri Thảo Điền (quận 2), chúng tôi thấy có rất nhiều tin rao bán, cho thuê căn hộ… Chỉ cần gõ từ khóa trên Google sau vài giây đã có trên 936.000 kết quả.

Giá thuê nhà lao dốc trong đợt dịch mới

Thuê nhà thời dịch Covid-19 . Hàng loạt căn hộ, nhà nguyên căn, đến văn phòng, phòng trọ tại TP HCM đều chung tình trạng ế ẩm, giá cho thuê sụt giảm mạnh.

Chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng, trường ĐH Kinh tế TP.HCM cho rằng, giá cho thuê căn hộ giảm dù giá trị căn hộ lại tăng mạnh. Một căn hộ trung cấp rộng 65m2 năm ngoái có giá 3 tỷ đồng sẽ cho thuê được 13-15 triệu đồng/tháng thì năm nay giá cho thuê giảm chỉ còn 11-12 triệu đồng/tháng. Những năm trước đây, lợi tức cho thuê căn hộ khoảng 6-7%/năm, còn hiện nay lợi tức chỉ còn 4,5%-5%. Tính ra không bằng gửi tiết kiệm ngân hàng.

“Chủ nhà phải trừ đi thuế, phí môi giới, chi phí sửa chữa, tỉ lệ bỏ trống bình quân 10%-15% mỗi năm… khoản khấu hao này làm cho suất đầu tư căn hộ cho thuê không còn hấp dẫn trong bối cảnh nguồn cung tăng liên tục”, ông Hoàng nói.

Trong quý 1/2020, Tp. HCM đã chào đón 3,7 triệu khách quốc tế, giảm -18% theo năm. Việc hạn chế du lịch thực hiện trên toàn cầu đã ảnh hưởng nặng nề đến các hãng hàng không. Khi lệnh tạm ngưng xuất nhập cảnh từ ngày 1/4, tất cả các chuyến bay quốc tế đã bị hủy bỏ và số lượng các chuyến bay nội địa bị hạn chế.

Theo UNWTO dự báo số lượt du khách nước ngoài trên toàn cầu trong năm 2020 sẽ có mức giảm lên đến 30% theo năm. 

Theo ông Hoàng, nguyên nhân của việc căn hộ cho thuê rớt giá là do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, nhiều chung cư hạn chế cho khách thuê ở dài hạn lẫn Airbnb. Thứ hai là do thị trường căn hộ cho thuê đang chịu sức ép cạnh tranh từ các dự án mới bàn giao nhà. Trong năm 2020 TPHCM có khoảng 40.000 căn hộ bàn giao, trong đó có nhiều căn hộ cao cấp cho thuê. Do đó, biên lợi nhuận giảm nên kênh đầu tư cho thuê căn hộ không còn hấp dẫn với nhà đầu tư.

Chưa kể, trong những năm 2015-2017, theo báo cáo từ Sở Xây dựng TPHCM, có khoảng 45.000-50.000 sản phẩm bất động sản là chung cư được mở bán. Các dự án có quá trình xây dựng từ 2-3 năm, nghĩa là năm 2018-2020 sẽ bàn giao cho khách hàng. Trong khi đó, lượng căn hộ mua đầu tư cho thuê ở các dự án vào khoảng 30-40% nên bị bội thực nguồn cung.

Còn trong 2 tháng đầu năm, kết quả khảo sát nhanh về thị trường bất động sản cho thuê TPHCM trên các chợ trực tuyến tình trạng giảm giá rất đột đột.

Cụ thể, giá cho thuê chung cư giảm 5%, còn giá cho thuê nhà riêng giảm 6% từ sau Tết đến nay. Mức giá cho thuê nhà mặt phố tại quận Bình Thạnh giảm 8%, nhà mặt phố quận 2 giảm 27%, tại quận 10 giảm 8% so với cuối năm 2019 trên các chợ bất động sản online. Theo đơn vị này, tình trạng giảm giá thuê do tác động của Covid-19 đang diễn biến phức tạp, khiến nguồn cầu thuê các loại tài sản này sụt giảm ngắn hạn hoặc bị gián đoạn đột ngột.

Cho thuê căn hộ Hồ Chí Minh , giá từ 3 triệu đến 5 triệu, căn hộ dịch vụ, mini 

Cho thuê căn hộ chung cư Hồ Chí Minh , giá từ 3 triệu đến 5 triệu , chung cư mini, cho thuê nhà tập thể mới nhất 2021. Nhiều căn hộ dịch vụ đóng cửa, giá thuê giảm mạnh nhất 4 năm. Đầu tư căn hộ cho thuê không còn béo bở

Tại các dự án chung cư chào bán, chỉ khoảng 44% người mua nhà là phục vụ nhu cầu ở thật, hơn 33% là để đầu tư dài hạn với mục đích cho thuê. Riêng trong năm 2019, tỉ lệ tin đăng chào thuê căn hộ tăng gần 50% so với năm 2018. Trong đó, không ít dự án đầu tư thứ cấp không sang nhượng được, phải chuyển sang cho thuê khiến nguồn hàng chào thuê bùng nổ. 

Giá thuê sẽ giảm dần

Ông Trần Khánh Quang, TGĐ Công ty Bất động sản Việt An Hòa, được biết từ 2 năm qua, thị trường căn hộ cho thuê có sức tiêu thụ khá tốt với 50.000-60.000 căn. Giai đoạn 2017-2018 sẽ là thời gian bàn giao lượng căn hộ này.

Phần lớn những căn hộ có giá thấp, bình dân sẽ được tiêu thụ bởi người có thu nhập trung bình mua để ở. Còn lại những căn hộ cao cấp gần trung tâm, ngoài một lượng nhỏ mua để ở, còn lại chủ yếu để đầu tư cho thuê, nhất là ở các khu vực như Bình Thạnh, quận 2, quận 4, quận 7…

Ông Quang nhận xét, nếu cách đây 2 năm, 1 căn hộ bình thường mua vào với giá tầm 2 tỉ đồng có thể cho thuê với giá 12 triệu đồng/tháng, tương ứng với tỉ suất sinh lời khoảng 0,6% thì hiện nay có những dự án giá mua là 4,5 tỉ đồng nhưng cho thuê chỉ được từ 15-16 triệu đồng/tháng.

Tính ra tỉ suất sinh lời giảm thấy rõ, chỉ còn khoảng 0,3%. “Tỷ suất sinh lời dưới 0,4% giá đầu tư là chạm mức dư thừa căn hộ. Khi đó, các chủ dự án sẽ có xu hướng hạ giá và thị trường căn hộ cao cấp cũng kém hấp dẫn. Hay nói cách khác, mãi lực cho thuê sẽ quyết định thị trường…”, ông Quang nhận định.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hồng Hải – Phó TGĐ Okamura Sanyo Properties, người có nhiều kinh nghiệm về căn hộ, văn phòng cho thuê cũng đánh giá, cách đây 1-2 năm thị trường rộ lên phong trào đầu tư căn hộ ở khu vực gần trung tâm để cho thuê nhưng đến thời điểm này, cung đã có dấu hiệu vượt cầu, nếu chủ đầu tư không hạ giá sẽ bị ùn ứ. Ông Hải cũng dự báo, thời gian tới, thị trường căn hộ cho thuê sẽ không còn hấp dẫn.

Theo một chuyên gia bất động sản, cảnh báo này thực ra đã được đưa ra từ năm ngoái bởi khi đó, lượng căn hộ trung cao cấp được hấp thụ khá tốt, tình trạng dư thừa chắc chắn sẽ xảy ra, chỉ là sớm hay muộn. Vị chuyên gia này còn khẳng định, một khi thị trường cho thuê chững lại sẽ tác động trực tiếp đến sức mua của phân khúc căn hộ cho thuê trong thời gian tới. Những người đã mua và chuẩn bị nhận nhà sẽ càng lo lắng hơn.