Giảm giá nhà có dễ?

Nguyên nhân khiến giá nhà tăng

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) cho rằng, có nhiều nguyên nhân đẩy giá nhà ở lên cao.

Cụ thể, trong trong chi phí tạo lập quỹ đất dự án nhà ở thương mại, khi tính tiền sử dụng đất, chủ đầu tư thường chỉ được khấu trừ khoảng trên dưới 25% chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, đồng thời phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp trên khoản chi phí mặt bằng không được khấu trừ nên phần chi phí này người mua nhà phải gánh chịu.

Bên cạnh đó, chi phí "nộp tiền bảo vệ đất lúa" tại Tp.HCM, được tính bằng 80% giá đất lúa theo Bảng giá đất, cao nhất cả nước cũng góp phần làm tăng giá nhà tại Tp.HCM.

Ngoài các nguyên nhân nêu trên, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, còn có nhiều yếu tố tác động đến giá thành dự án nhà ở thương mại như tiền sử dụng đất. Hiện nay tiền sử dụng đất của dự án nhà ở thương mại được thu theo theo phương thức trực thu, thu 1 lần làm cho cơ cấu tiền sử dụng đất trong giá thành nhà ở chiếm tỷ trọng lớn.

Bên cạnh đó, thủ tục hành chính cũng là một rào cản lớn trong việc kéo giảm giá nhà ở tại Tp.HCM. Trong 5 năm qua, đã có hàng trăm dự án nhà ở bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng, do dự án có quỹ đất hỗn hợp, hoặc có sử dụng "đất công" thuộc diện rà soát, kiểm tra, thanh tra, thậm chí, có dự án "không vướng" mà vẫn bị kéo dài thủ tục hành chính

Theo HoREA, cơ cấu giá thành chủ yếu của các dự án nhà ở thương mại, bao gồm 5 khoản chi phí: chi phí tạo lập quỹ đất; chi phí xây dựng; chi phí tài chính; chi phí quản lý và chi phí "không tên".

Trong đó, chi phí tạo lập quỹ đất dự án nhà ở thương mại thường chiếm khoảng trên dưới 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư (tùy thuộc dự án cao tầng hay thấp tầng). Đối với nhà phố chiếm trên dưới 30% giá thành. Và chiếm trên dưới 20% giá thành đối với các dự án nhà ở hỗn hợp (gồm nhà chung cư, nhà phố, biệt thự), tùy theo cơ cấu sản phẩm nhà ở của dự án.

Về chi phí xây dựng thường chiếm khoảng trên dưới 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư (tùy thuộc dự án cao tầng hay thấp tầng); đối với nhà phố vào khoảng 30% giá thành.

Chi phí tài chính bao gồm chi phí trả lãi vay trên nguồn vốn vay để đầu tư thực hiện dự án. Nếu dự án nhà ở thương mại được thực hiện suôn sẻ trong ba năm, thì chi phí tài chính thường chiếm khoảng trên dưới 10%/giá thành.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam,  nguyên nhân khiến giá BĐS khó giảm là do chi phí triển khai dự án ngày càng tăng cao và doanh nghiệp hiện nay vì yếu tố chi phí, thủ tục và lợi nhuận mà chỉ chú trọng phát triển nhà cao cấp, bỏ qua thị trường nhà bình dân.

Trước đây giá nhà Hà Nội luôn cao hơn Tp.HCM nhưng hiện nay giá nhà Tp.HCM đã vượt xa Hà Nội. Giá bán nhiều dự án tại Tp.HCM đang bị đẩy lên mức cao, thấp nhất cũng 30 triệu/m2 trong khi chất lượng vẫn ở tầm bình dân. Việc tăng giá bán sơ cấp này có nhiều trường hợp là do chi phí phát triển dự án gia tăng qua các năm khiến CĐT buộc phải tăng giá bán theo, nhưng cũng không ít chủ đầu tư lợi dụng thời điểm thị trường khan hiếm mà té nước theo mưa, tăng giá ăn theo bất chấp.

Phải khơi thông được nguồn cung?

Theo các chuyên gia, doanh nghiệp nguồn cung khan hiếm, sự lựa chọn của người mua không nhiều sẽ khiến giá BĐS tăng lên.

Từng trao đổi về vấn đề này, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, chắc chắn người mua nhà sẽ ít sự lựa chọn khi hạn chế sản phẩm mới bung thị trường. Mà nguyên lý của thị trường, cầu nhiều - cung ít thì giá cả sẽ tăng cao.

Những năm gần đây, thị trường thiếu sản phẩm giá vừa túi tiền 1-2 tỉ đồng/căn, với tình hình như hiện nay thì phân khúc này sẽ tiếp tục khan hiếm. Điều đó có nghĩa, người mua ở thực sẽ ngày càng khó sở hữu nhà đất. Đó là bất ổn cho thị trường vì mục tiêu cuối cùng của BĐS là giải quyết được bài toán an cư cho người dân.

"Các thủ tục pháp lý khó khăn tác động khiến nguồn cung thị trường giảm đi. Trong khi nhu cầu ở thực vẫn tăng lên. Nhưng, rõ ràng nếu cung không đáp ứng đủ nhu cầu thì bất ổn nhiều hơn ổn định. Chưa kể, điều này còn tác động đến việc thị trường sẽ xảy ra sốt cục bộ ở một số nơi", ông Phúc nhấn mạnh.

Theo ông Phúc, bản chất của thị trường là cung - cầu phải tương đồng với nhau để tạo ra mức giá hợp lý. Khi cung nhiều, cầu ổn định, giá cả BĐS sẽ có xu hướng ổn định, thậm chí giảm giá, có lợi cho người tiêu dùng. Chẳng hạn, có 1.000 nhu cầu nhưng đến 100 doanh nghiệp đưa sản phẩm ra thị trường thì rõ ràng phải cạnh tranh nhau, phải giảm giá để bán, chứ không thể hét giá lên được.

Theo ông Phúc, hiện nay, nguồn cầu thị trường không phải bàn đến vì thực tế, nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam nói chung, Tp.HCM nói riêng vẫn tăng trưởng. Như vậy, nút thắt ở đây là nguồn cung. Vì thế, hiện nay tất cả các giải pháp đều tập trung giải quyết cho nguồn cung. Vì thế, nếu doanh nghiệp và nhà nước cùng bắt tay làm tạo ra nguồn cung ổn định cho thị trường thì chắc chắn sẽ không có hiện tượng tăng giá ồ ạt, mất kiểm soát. Nhà nước có đất, hỗ trợ về pháp lý, doanh nghiệp có ý tưởng thiết kế, xây dựng thì cứ thế làm. Nếu làm được điều này, doanh nghiệp nào mạnh về tài chính, công nghệ, xây dựng thì đúng là cạnh tranh lành mạnh, người tiêu dùng được hưởng lợi.

Cùng quan điểm, một doanh nghiệp BĐS tại Tp.HCM cũng cho rằng, giá nhà tăng liên tục qua các năm là do vấn đề quản lý vẫn còn tồn tại nhiều bất cập, nhiều cơ chế chưa làm tốt vai trò hỗ trợ mà gây nhiều khó khăn. Bên cạnh đó, việc xin phép chủ trương xây dựng khó khăn, nhiêu khê làm mất rất nhiều thời gian của doanh nghiệp, cơ chế nặng nề khiến doanh nghiệp khó có thể làm nhà giá thấp 20-25 triệu/m2. Chính vì vậy doanh nghiệp chỉ xin thành phố hỗ trợ về cơ chế để hoạt động thuận lợi hơn.

Đại diện HoREA cho rằng muốn giảm giá nhà, thì Nhà nước cần thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở, với thuế suất có thể bằng khoảng 15-20% giá đất trong bảng giá đất.

Một giải pháp được HoREA kiến nghị là Chính phủ nên xem xét giảm mức thu tiền bảo vệ đất lúa tối thiểu 50% bảng giá đất.

Bên cạnh đó, Chính phủ cần sớm triển khai đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp với các cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở thương mại có mức giá căn hộ không quá 20 triệu đồng/m2 ở các tỉnh và không quá 22-25 triệu đồng/m2 ở các đô thị loại I, đô thị đặc biệt.

Theo các doanh nghiệp, việc giảm giá nhà đất không thể một mình doanh nghiệp làm mà cần có sự hậu thuẫn của chính quyền, cùng bắt tay để khơi thông nguồn cung, hỗ trợ các vấn đề thủ tục pháp lý để có sản phẩm ra thị trường. Nếu cứ tình trạng "ngâm lâu" thì rất khó để kéo giá nhà xuống, cơ hội sở hữu chốn an cư của người dân sẽ ngày càng xa vời, đó là thực tế đang diễn ra trên thị trường BĐS.