Lo rủi ro tín dụng bất động sản

Trong bối cảnh sản xuất kinh doanh gặp khó khăn do Covid-19, nguồn vốn tín dụng đổ vào thị trường bất động sản vẫn liên tục tăng. Tuy nhiên, điều đáng nói là nợ xấu bất động sản cũng có xu hướng tăng theo.

BẤT ĐỘNG SẢN VẪN HÚT VỐN TÍN DỤNG

Theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, trong năm 2020 tín dụng ngân hàng cho vay bất động sản vẫn ghi nhận tăng trưởng. Cụ thể, dư nợ tín dụng đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản năm 2019 đạt 521.821 tỷ đồng. Đến quý 1 và quý 2/2020 tăng lên lần lượt mức 526.396 tỷ đồng và 580.168 tỷ đồng. Sang quý 3 đạt 606.253 tỷ đồng và hết năm là 633.740 tỷ đồng.

Nếu tính theo tỷ lệ phần trăm, tốc độ tăng dư nợ tín dụng năm 2019 đạt 4,36% thì giai đoạn quý 1/2020 chỉ tăng khoảng 0,88%. Bộ Xây dựng giải thích, đây là quãng thời gian dịch Covid-19 diễn biến phức tạp nhất nên thị trường bất động sản trầm lắng so với cùng kỳ hàng năm.

Tới quý 2/2020, khi thị trường cải thiện hơn về giao dịch, dư nợ bất động sản của doanh nghiệp bứt tốc với mức tăng 10,21% và dần ổn định trở lại ở các quý còn lại (khoảng hơn 4,3%). Luỹ kế cả năm 2020 tăng 21% so với năm 2019.

Tại một báo cáo khác về năm 2020 nhưng của Tổng cục Thống kê cho biết, tổng số doanh nghiệp bất động sản được thành lập mới là 6.694 doanh nghiệp, giảm 15,5% so với năm 2019. Bên cạnh đó, số doanh nghiệp bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể lên tới 978 doanh nghiệp, tăng 42,6% và có 1325 doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh, tăng 121,6% so với năm liền trước.

Như vậy, trong năm 2020, ngành bất động sản đã có sự thanh lọc. Song như trên, dư nợ tín dụng vẫn ghi nhận tăng, điều này chứng tỏ thị trường bất động sản vẫn phát triển và không có sự dịch chuyển các dòng vốn đầu tư đột biến khác, vẫn dựa chủ yếu vào vốn tín dụng ngân hàng. Hay nói cách khác, bất động sản vẫn hút vốn tín dụng.

Không những thế, ngoài việc rót vốn đều cho các doanh nghiệp bất động sản thì nhiều ngân hàng cũng liên tục giảm lãi suất và đưa ra các gói vay mua nhà hấp dẫn, kích thích nhu cầu mua nhà của người dân. So với thời điểm cuối năm 2019, lãi suất cho vay mua nhà cố định năm đầu tiên đã thấp hơn và có xu hướng giảm về vùng thấp nhất 10 năm trở lại đây.

Theo đó, tổng dư nợ toàn ngành bất động sản cũng tăng từ 8,2 triệu tỷ đồng của năm 2019 lên 8,8 triệu tỷ đồng ở thời điểm cuối năm 2020.

NGUY CƠ NỢ XẤU BÙNG NỔ

Song song cùng dư nợ tăng, nợ xấu của doanh nghiệp bất động sản cũng tăng. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, nợ xấu bất động sản của cả nước tính đến tháng 12/2020 rơi vào mức 1,85%. Con số này tuy thấp hơn nhiều so với năm 2017 (2,48%), năm 2018 (1,95%) nhưng lại cao hơn so với tháng 12/2019 (1,58%).

Thực chất, tỷ lệ nợ xấu bất động sản đúng như con số trên thì không hề đáng lo nếu thị trường vẫn thu hút được nguồn vốn khủng rót vào như mọi năm.

Tuy nhiên, thực tế lại cho thấy nguồn vốn cho bất động sản đang dần bị thu hẹp, nợ xấu tiềm ẩn rủi ro khi đáo hạn khoản vay.

Bởi lẽ, về vốn trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, việc hàng loạt quy định pháp lý mới được ban hành sẽ tạo ra độ trễ từ 3-6 tháng, dẫn tới quá trình chào bán trái phiếu dự kiến sẽ chậm hơn so với cùng kỳ.

Bên cạnh đó, lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn ngày càng lớn đã gây áp lực trả nợ lên các doanh nghiệp.

Hệ số chi trả lãi vay của các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu trong 2020

Thống kê mới đây của Fiin Ratings cho thấy, hệ số chi trả lãi vay của các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu trong năm 2020 giảm về mức 0,7 lần, tức lợi nhuận tạo ra không đủ trang trải lãi vay. Hệ số nợ vay ròng/EBITDA tăng lên tới 17,3 lần.

Đây là mức rất cao nếu so với kỳ hạn bình quân 3,8 năm của các trái phiếu bất động sản. Và do đó, khả năng đáp ứng nghĩa vụ trả nợ của các doanh nghiệp này sẽ phụ thuộc lớn vào sự hồi phục của ngành bất động sản nhà ở.

Trong khi đó, thị trường bất động sản cả nước nhìn chung chưa có bong bóng, song nguồn cung mới thiếu hụt trầm trọng. Tổng hợp đến cuối năm 2020, số lượng nhà ở đưa ra thị trường còn tồn, chưa có giao dịch chỉ còn gần 9.000 căn. Chưa kể, thị trường bất động sản cũng chưa có dấu hiệu hồi phục bền vững.

Về tín dụng ngân hàng, ông Nguyễn Tuấn Anh, Vụ trưởng Vụ Tín dụng cho biết, năm 2021 vẫn tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Đặc biệt là đầu tư, kinh doanh bất động sản, các dự án có quy mô lớn, phân khúc cao cấp, biệt thự, nghỉ dưỡng, tập trung nguồn vốn tín dụng đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại có hiệu quả cao tiêu thụ tốt, đáp ứng nhu cầu thực của người dân.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA đánh giá, các kênh huy động vốn trung và dài hạn từ thị trường trái phiếu, thị trường chứng khoán, các quỹ đầu tư bất động sản, các quỹ đầu tư tín thác bất động sản, chưa phát triển đầy đủ để đáp ứng nhu cầu vốn của thị trường. Vì vậy, các dự án bất động sản vẫn phụ thuộc và dựa chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng cùng nguồn vốn huy động từ khách hàng.

“Điều này rất đáng lo, vì một số khoản vay tín dụng bất động sản có thừa nguy cơ chuyển thành nợ xấu và thị trường chưa đảm bảo phát triển ổn định và bền vững”, ông Châu nói.

Nghịch lý thị trường BĐS đầu năm mới: Người quan tâm ít, nguồn cung ít, nhưng giá vẫn tăng đều