Mua đất đang thế chấp an toàn

Nhà đất đang thế chấp ngân hàng vẫn có thể mua bán, tuy nhiên thủ tục có nhiều khác biệt so với các giao dịch thông thường.

Những căn nhà, mảnh đất được thế chấp tại ngân hàng thường được rao bán với mức giá rẻ hơn so với mức giá nhà đất trên thị trường. Do vậy, nhu cầu trong thị trường này rất cao. Tuy nhiên, việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng mang lại khá nhiều rủi ro cho bên mua nếu không nắm rõ được các quy định của pháp luật về thế chấp, về trình tự thủ tục mua bán.

Để thực hiện việc mua bán nhà đất tại ngân hàng một cách an toàn, tránh các tranh chấp phát sinh xảy ra thì bên mua và bên bán cần thỏa thuận với ngân hàng, ký biên bản thỏa thuận 3 bên về việc thanh toán khoản tiền vay để rút giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp tiền bán nhà ít hơn khoản nợ (cả gốc lẫn lãi) của bên bán với ngân hàng thì người bán cần nộp thêm phần còn thiếu để ngân hàng tiến hành thủ tục giải chấp.

Trường hợp tiền bán nhà nhiều hơn khoản nợ (cả gốc lẫn lãi) của bên bán với ngân hàng thì bên mua có trách nhiệm nộp khoản tiền bằng với khoản nợ cho ngân hàng để thanh toán khoản nợ cho bên bán. Lúc này, bên bán sẽ được ngân hàng xóa thế chấp và trả lại giấy tờ nhà. Sau khi trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng, bên bán và bên mua sẽ tự thỏa thuận với nhau về việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại.

Cách 1: Mua đất khi bên nhận thế chấp đồng ý cho chuyển nhượng.

Chỉ cần bên nhận thế chấp (có thể là ngân hàng hoặc là cá nhân nhận thế chấp) đồng ý cho chuyển nhượng thì người nhận chuyển nhượng có thể toàn hoàn yên tâm khi chuyển nhượng.

Nếu bên nhận thế chấp đồng ý thì thủ tục chuyển nhượng được thực hiện theo đúng quy định, gồm:

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng
Bước 2: Khai thuế, phí chuyển nhượng
Bước 3: Đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai (đăng ký sang tên)

Lưu ý: Bước 2 và 3 thực hiện cùng nhau, cùng thời điểm nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thu nhập cá nhân thay cho bên chuyển nhượng.

Cách 2: Đặt cọc cao để giải chấp

(mặc dù trong hợp đồng thế chấp có thể không có điều khoản đồng ý cho chuyển nhượng nhưng trên thực tế bên thế chấp có thể trả trước để rút Sổ đỏ, Sổ hồng).

Thông thường người thế chấp muốn chuyển nhượng đất đang thế chấp khi họ thật sự cần tiền nên đất có ưu điểm là giá rẻ, nhưng thủ tục pháp lý có thể phức tạp hơn.

Tuy nhiên, các bên vẫn thực hiện được nếu nắm rõ các quy định dưới đây

Bước 1: Đặt cọc

Bên đặt cọc (người dự định mua) đặt cọc cho bên thế chấp với số tiền bằng số tiền mà người có đất còn nợ.

Lưu ý: Ngay cả trong cách 1 vẫn nên đặt cọc cao để bảo đảm người có đất phải bán đất cho mình.

Mức đặt cọc cao xuất phát từ những lý do sau:

(1) Có đủ tiền để giải chấp (đủ tiền rút Sổ đỏ về)

Người muốn chuyển nhượng đất đang thế chấp chủ yếu là người rất cần tiền, sẵn sàng chuyển nhượng với giá rẻ hơn giá thị trường. Tuy nhiên, họ là người không có đủ tiền, thậm chí là không có tiền để trả cho bên nhận thế chấp.

Do vậy, cần thiết phải đặt cọc bằng với số tiền bên thế chấp đang nợ để có đủ điều kiện giải chấp.

(2) Đặt cọc cao đồng nghĩa với mức phạt cọc cao nên bên nhận đặt cọc ít có khả năng không bán hoặc bán cho người khác.

Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Tóm lại, khi đặt cọc cao (bằng với số tiền bên thế chấp đang nợ ngân hàng) thì sẽ có đủ tiền để trả nợ và tiến hành giải chấp. Đồng thời, đặt cọc cao là biện pháp bảo đảm bên nhận đặt cọc phải chuyển nhượng cho mình.