Mua đất nền phân lô và những lưu ý tránh bị bẫy

Thậm chí có nơi việc phân lô, bán nền trên cả đất nông nghiệp, không phải là đất ở và mua bán, chuyển nhượng đất khi chưa đủ điều kiện, cơ sở pháp lý.

Nhiều đối tượng môi giới lợi dụng việc đặt cọc, mua đất nông nghiệp của người dân sau đó lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiến hành phân lô ảo, bán lại cho người dân.

Môi giới sử dụng nhiều chiêu trò để thuyết phục người mua. Không chỉ “vẽ” ra những dự án có vị trí đẹp với cơ sở hạ tầng đồng bộ, lợi nhuận hấp dẫn, một số môi giới còn đánh vào tâm lý đám đông, xuống tiền cọc ảo, để tạo niềm tin cho khách hàng.

Tinh vi hơn là hình thức giả mạo giấy tờ pháp lý khiến nhiều người mắc bẫy. Một khi đã xuống tiền, người mua rất khó để thu hồi vốn hay kiện cáo bồi thường vì các giao dịch chủ yếu ở dạng đặt cọc, hay góp vốn với những điều khoản bất lợi cho người mua.

Tình trạng này diễn ra khá nhiều ở các tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu,… Tính riêng các quận, huyện vùng ven trên địa bàn TP.HCM như quận 9, quận Thủ Đức, quận Bình Tân, huyện Hóc Môn đã có hơn 10 khu đất có dấu hiệu phân lô trái phép, không phù hợp quy hoạch, vi phạm các quy định về đất đai, nhà ở.

Để giải quyết thực trạng này, nhiều tỉnh thành, quận huyện đã có những cảnh báo, công bố công khai quy hoạch trên địa bàn, yêu cầu công tác quản lý đất đai chặt chẽ hơn. Tuy nhiên, người mua vẫn nên tự trang bị cho mình những kiến thức cơ bản, tránh nhận trái đắng khi đầu tư vào các dự án đất nền.

Quy trình thực hiện một dự án

Phân lô bán nền là gì?

Theo quy định trong các văn bản pháp luật như Luật đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật kinh doanh bất động sản 2014, phân lô bán nền là hình thức đầu tư kinh doanh bất động sản. Quá trình từ khi nhà đầu tư mua đất của dân hoặc xin Nhà nước giao đất làm dự án cho đến khi được cơ quan nhà nước cho phép phân lô bán nền cần thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.

Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp thu hồi đất gồm: thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.

Do vậy, đối với các dự án có quy hoạch đất đai của tổ chức kinh tế, Nhà nước không thực hiện thu hồi, tự doanh nghiệp là nhà đầu tư phải mua đất từ người dân. Tuy nhiên, trước đó, chủ đầu tư phải công bố các thông tin về việc tiến hành giải phóng mặt bằng thực hiện dự án.

Trong trường hợp doanh nghiệp xin Nhà nước giao đất thì phải có đủ điều kiện tại khoản 1, 2, 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013:

“1. Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10ha đất trồng lúa trở lên; từ 20ha đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên; hoặc Nghị quyết của HĐND cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10ha đất trồng lúa; dưới 20ha đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng. Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất,

2. Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.

3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư; thực hiện ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; và không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.”

Thủ tục chuyển nhượng đất nền dự án

Về điều kiện để dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai.

Ngoài ra, khu vực tiến hành phân lô, bán đất nền không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.

Khi đó, chủ đầu tư phải được UBND cấp tỉnh cho phép thì mới có thể tiến hành thực hiện dự án.

Sau khi được cho phép thực hiện dự án và đã có Quyết định về việc được bán lô nền thì chủ dự án được thực hiện các công việc cần thiết như công bố thông tin, giới thiệu đến người dân; hoặc có thể tiến hành bán đầu giá.

Nếu bán theo hình thức đấu giá thì người tổ chức đấu giá phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 119 Luật Đất đai 2013. Theo đó, đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu Nhà nước và phải có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được phê duyệt.

Khi đó, người mua đất sẽ được xác lập giao dịch với hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau đó, chủ đầu tư phải có trách nhiệm làm thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân.

Tuyệt đối không nên mua đất nền sổ chung

Đất có sổ chung được nhà nước công nhận quyền sở hữu chung và đều có quyền định đoạt mọi vấn đề liên quan đến thửa đất như mua bán, tặng, cho, thế chấp, ủy quyền….

Vậy nên đất nền có sổ chung do nhiều người cùng sở hữu thì trong tương lai có thể sẽ diễn ra những tranh chấp ngoài mong muốn và rất khó để giải quyết trong thời gian ngắn. Thậm chí khi bạn muốn tách sổ nhưng diện tích đất quả nhỏ thì theo quy định pháp luật cũng sẽ không được phép.

Để có thể mua một lô đất tốt để xây nhà, chúng ta nên thận trọng và kỹ càng trong việc kiếm tra tính pháp lý cũng như giấy tờ liên quan. Đất đai là một tài sản lớn mà cần phải có những xác nhận “giấy trắng mực đen” để tránh rủi ro và tranh chấp trong tương lai.

Mua đất phân lô cần lưu ý gì?

Xem xét kỹ lưỡng tính pháp lý của dự án phân lô bán nền.

Bạn nên chọn các dự án của các chủ đầu tư uy tín, hội tụ đầy đủ những yếu tố: Tiểu sử tên tuổi tốt trên thị trường bất động sản, có năng lực tài chính mạnh thể hiện trên báo cáo tài chính năm gần nhất, uy tín truyền thông, khảo sát người dân đang sinh sống tại các dự án của chủ đầu tư xem xét mức độ hài lòng của họ.

Đầu tư dự án đất phân lô giá rẻ cần phải xem xét kỹ lưỡng tính khả thi vì nhiều trường hợp có thể gặp phải dự án đang gặp trục trặc hoặc không khả thi.

Giao dịch giấy tờ rõ ràng, tìm hiểu hồ sơ pháp lý dự án

Để giao dịch đất nền dự án được rõ ràng, minh bạch, bạn cần chủ động yêu cầu phía chủ đầu tư dự án hoặc các sàn phân phối sản phẩm trình những giấy tờ cần thiết để chứng minh về vị trí dự án, giá trị lô đất, năng lực chủ đầu tư, giấy ủy quyền môi giới về việc ký hợp đồng, đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án tương lai, thủ tục pháp lý…

Trường hợp mua đất từ cá nhân thì cần phải có hợp đồng chuyển nhượng công chứng đúng theo quy định Pháp luật. Những hồ sơ trên sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về lô đất mà bạn muốn mua. Từ đó tránh được tình trạng kẻ xấu dẫn đến những lô đất  gần đó mà không hay biết.

Kiểm tra lô đất có tranh chấp, thế chấp hay không?

Đây là một kinh nghiệm mua đất phân lô cực kỳ quan trọng mà bạn cần quan tâm trước khi định mua bất cứ lô đất nào.

Người được nhượng quyền đất có thể truy cập vào Website của các dự án, liên hệ với văn phòng đất đai nơi mua đất để hỏi rõ lô đất hiện có có bị thế chấp hay không.

Ngoài ra, cũng nên kiểm tra đất định mua có thời hạn sử dụng hay không bởi nhiều dự án có đầy đủ điều kiện phân lô bán nhưng lại trong tình trạng thế chấp, kê biên hoặc tranh chấp sẽ không được phép mua bán.

Đầu tư bất động sản là loại đầu tư bỏ vốn rất lớn vì thế mà cần cân nhắc thật kỹ cũng như tìm hiểu thông tin dự án tránh bị lừa đảo.

Điều khoản trong hợp đồng đặt cọc, mua bán 

Đất nền phân lô chưa ra sổ phải chú ý các điều khoản trong hợp đồng cọc mua bán, tránh trường hợp cọc không ra sổ mà đòi tiền cọc và tiền đền hợp đồng khó khăn. 

Kiểm tra kết cấu hạ tầng

Kết cấu hạ tầng của dự án đất phân lô là gì có đúng quy hoạch 1/500 hay không cũng là điều bạn cần lưu tâm.

Các công trình cần phải xem xét chủ đầu tư đã thực hiện hay chưa đó là công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật xã hội.

Các công trình cần có sự kết nối với nhau đảm bảo tốt nhất các tiện ích nội và ngoại khu. Đặc biệt, các dịch vụ cần thiết như điện, nước đường thoát nước thải, thu gom rác phải có đầy đủ.

Kiến Minh