Chuyên gia mách nước công cụ OPM: Làm sao để mua nhà tậu đất khi không có đủ tiền vốn tự có?

Phương pháp OPM (viết tắt của Other People’s Money) nghĩa là dùng tiền của người khác nhằm thực hiện kế hoạch nào đó. Đây là phương pháp đòn bẩy tài chính được sử dụng trong đầu tư bất động sản thường được áp dụng bởi các nhà đầu tư sở hữu vốn ít. 

OPM bằng cách vay tiền

Các nhà đầu tư có thể vay tiền từ bạn bè, gia đình, người quen,… hoặc vay từ nguồn vay ngân hàng, tổ chức tài chính, quỹ tín dụng,...

Với lãi suất ngân hàng hiện nay có thể tính đơn giản như sau:

Trước khi dùng đòn bẩy này, bạn cần cân nhắc, nếu vay 1 tỷ đồng trong thời hạn 15-20 năm, bạn sẽ trả 12-17 triệu đồng/tháng (cả gốc và lãi). Vậy với thu nhập hiện tại trừ đi các khoản chi phí phát sinh, bạn có khả năng trả nợ được không?

Nếu ngân hàng cho bạn vay cùng với vốn tiền mặt tích góp được tối đa 2 tỷ đồng thì bạn nên cân nhắc đầu tư những tài sản có giá khoảng 1,5 tỷ đồng và để dành 500 triệu đồng để phục vụ việc trả lãi và gốc ngân hàng. Như vậy, bạn sẽ đỡ áp lực hơn khi đi đầu tư. Nếu đánh giá được tài sản của bạn mua có tiềm năng tăng giá tốt hơn lãi ngân hàng thì cơ hội bạn chiến thắng sẽ cao.

Tuy nhiên, sai lầm của nhiều người là dùng đòn bẩy vay ngân hàng quá cao, khi xảy ra sự cố ảnh hưởng đến thu nhập thì gánh nặng lãi vay ngân hàng rất mệt mỏi, “giật gấu vá vai”, vay chỗ nọ đập chỗ kia. Nhiều người đã phải bán tháo tài sản để cắt lỗ. Chính vì vậy chuyên gia đào tạo bất động sản Nguyễn Thành Tiến khuyên nhà đầu tư nên nhìn nhận cả 2 vế LỢI NHUẬN và RỦI RO, không đòn bẩy quá khả năng và nên có khoản tiền dự phòng cho các chi phí sinh hoạt của gia đình ít nhất 6 tháng rồi hãy đi đầu tư.

Hình thức OPM hợp tác 

NĐT sở hữu số tiền hạn hẹp có thể áp dụng OPM bằng cách hợp tác với một người có tiền vốn dồi dào để mua BĐS và phân chia lợi nhuận theo tỷ lệ đã đàm phán một cách phù hợp. Chuyên gia Thành Tiến cho rằng nếu bạn là nhà đầu tư có kinh nghiệm hoặc kỹ năng đặc biệt thì nhiều người khác có tiền sẽ sẵn sàng hợp tác với bạn.

Ví dụ: Nếu bạn có kinh nghiệm trong việc định giá BĐS, đàm phán trong các thương vụ, nhiều người có vốn nhưng thiếu những kỹ năng mà bạn có sẽ sẵn sàng hợp tác. 

Chia sẻ thêm về phương thức này, chuyên gia Nguyễn Thành Tiến đưa ra ví dụ về một nhân vật A có 200 triệu muốn hợp tác với anh B có 800 triệu để mua chung một bất động sản giá 1 tỷ đồng. Do A phát hiện ra cơ hội này và A cũng là người sẽ triển khai kế hoạch thực hiện dự án nên A đề xuất với anh B là phân chia lợi nhuận 40/60. Anh B vui vẻ hợp tác vì nhận thấy tiềm năng của dự án và tin tưởng vào kinh nghiệm của người A.

Trong trường hợp này, người A đã áp dụng OPM hợp tác thành công và có được mức tỷ lệ lợi nhuận theo mong muốn. Tuy nhiên trong thực tế có những sai lầm khi hợp tác mua chung đội nhóm như thế này.

Ví dụ: Người nhiều tiền, dài vốn sẵn sàng chờ đợi lâu hơn để BĐS tăng giá. Trong khi đó người ít vốn muốn chốt lời sớm. 

Chính vì vậy chuyên gia Thành Tiến chia sẻ: “Nhà đầu tư nên có hợp đồng góp vốn, rõ ràng về mục tiêu lợi nhuận, lãi bao nhiêu thì bán và lỗ bao nhiêu thì cắt lỗ. Hợp đồng càng rõ ràng về quyền lợi và nghĩa vụ của các bên thì sẽ hạn chế được rủi ro mỗi người một ý khi đầu tư chung”.

Phương thức đàm phán trong OPM

Hình thức OPM đàm phán được hiểu đơn giản là việc thương lượng, thuyết phục một đối tác nào đó nhằm kéo dài thời gian chi trả cho khu vực đất/nhà ở để phát triển giá cả của BĐS đó cao hơn thời điểm ban đầu. Từ quá trình này, NĐT sẽ thu được lợi nhuận qua số tiền chênh lệch của giá BĐS qua thời gian. 

Trường hợp của chị Vân Anh (Hà Nội) đã áp dụng hình thức này khi chị muốn mua một căn nhà với giá 3 tỷ đồng nhưng hiện chỉ có 1,5 tỷ đồng. Chị đã đề xuất với chủ nhà cho trả góp khoản tiền 1,5 tỷ đồng còn lại trong vòng 90 ngày. Trong khoảng thời gian này, chị đăng tin quảng cáo và áp dụng kinh nghiệm bán hàng của mình, chị đã tìm được khách chấp nhận mua lại với giá 3,5 tỷ đồng. Như vậy, trong thương vụ này, chị Vân Anh đã kiếm được 500 triệu đồng nhờ vào đàm phán với chủ nhà. 

Với hình thức này, nhà đầu tư dù không có đủ tiền vẫn có thể mua đất và thu về nguồn lợi nhuận vô cùng khả quan. Tuy nhiên, chuyên gia cũng cảnh báo NĐT khi áp dụng phương pháp OPM, đó là cần xem xét kỹ lưỡng và có nhiều phương án dự phòng khi thị trường không diễn ra như mình tính toán. Ví dụ như lên phương án vay ngân hàng trước khi đàm phán với chủ đất, nếu không bán được trong thời gian sắp phải thanh toán thì phương án dự phòng như thế nào.

Diệu Ngân

Theo Nhịp sống kinh tế