‘Thuốc’ nào trị sốt đất?

Câu chuyện mới đây nhất là ở tỉnh Bình Phước và tháng 3 năm 2021, khi đó tỉnh này có một văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ xin phép được mở rộng sân bay Técníc (huyện Hớn Quản, Bình Phước) thành sân bay lưỡng dụng. Chỉ vài ngày sau tin này, hàng trăm chiếc ô tô biển số các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, TP.HCM nối đuôi nhau chở giới đầu cơ và cò đất lên Hớn Quản mua đất. Giới đầu cơ nhanh chóng nhắm vào đất nông nghiệp hai bên đường các xã Tân Lợi, An Khương (gần sân bay Técníc) với mục đích đi trước đón đầu, tranh thủ để lướt sóng, kiếm lời trên những mảnh đất đang trồng cây cao su.

 Vậy là giá đất từ mức chỉ vài trăm ngàn đồng đã "nhanh như điện" tăng gấp hàng trăm lần, trong đó theo người dân ở đây có những vị trí đất đang được trồng cây mì, cây cao su cũng được người dân đem bán với mức giá lên tới 70 triệu/m2, trong khi chỉ trước khi có văn bản của tỉnh về sân bay này thì giá đất nơi đây chỉ dưới 1 triệu/m2. Và cái gì nhanh đến thì cũng nhanh đi, cơn sốt đất tại Hớn Quản chỉ tồn tại trong vòng 1 tuần thì đã hết sốt. Nhiều nhà đầu tư chưa kịp bán ra đành phải ôm đất đợi sân bay được xây dựng với hy vọng khi đó giá đất sẽ sốt trở lại.

Nhưng đời nào được như mơ khi mới đây Chính phủ công bố quy hoạch phát triển sân bay tại Việt Nam thì sân bay này không nằm trong quy hoạch xây dựng tới năm 2030. Như vậy giấc mơ đổi đời theo cơn sốt đất của nhà đầu tư cũng đã "bay màu".

Và ngay sau cơn sốt ở Bình Phước diễn ra, Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc tăng cường công tác quản lý thị trường bất động sản tại các địa phương. Đây cũng là lần đầu tiên Bộ này có văn bản chỉ đạo kiểm soát việc sốt đất.

Trong văn bản, Bộ Xây dựng cho biết, qua theo dõi và tổng hợp phản ánh của các cơ quan chức năng, các hiệp hội, các cơ quan truyền thông báo chí về tình hình thị trường bất động sản thời gian vừa qua cho thấy tại một số địa phương đã, đang xuất hiện tình trạng một số nhà đầu tư, người môi giới bất động sản lợi dụng các thông tin về quy hoạch, việc ban hành bảng giá đất mới, việc sáp nhập thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính, nâng cấp hệ thống hạ tầng và việc triển khai các dự án lớn tại các địa phương… để tung tin đồn thổi, mua đi bán lại bất động sản, lôi kéo người dân tham gia theo tâm lý đám đông vào các giao dịch bất động sản gây nhiễu loạn thông tin nhằm đẩy giá bất động sản lên cao để lợi dụng trục lợi…

Thế nhưng, các chuyên gia nghiên cứu thị trường cho rằng việc kiểm soát này của Bộ Xây dựng vẫn chưa thực sự hữu hiệu bởi sau cơn sốt đất ở Bình Phước thì vẫn diễn ra những cơn sốt đất ở các tỉnh thành khác. Nguyên nhân của cơn sốt đất đang diễn ra khắp cả nước được ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty CP Địa ốc Phú Đông (Phú Đông Group) cho rằng đến từ chuyện đồn thổi quy hoạch. Những quy hoạch này chủ yếu là thông tin quy hoạch nằm trên giấy, và sản phẩm sốt đất đến từ đất nông nghiệp chứ không phải là đến từ đất được các chủ đầu tư phát triển thành dự án bài bản.

Câu chuyện hệ quả của cơn sốt đất được ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Vietnam cho rằng chuyện sốt đất đang tạo ra nhiều vấn đề, không chỉ về giá đất tăng cao, tạo ra sự láo loạn của thị trường, làm cho thị trường bất ổn. Cứ mỗi đợt sốt đất là thị trường bất động sản cũng như những thị trường kinh tế khác tại khu vực sốt đất xáo trộn. Cũng vì giá đất bị cơn sốt đất tạo ra, làm cho người dân có nhu cầu mua đất xây nhà ở thực khó khăn trong việc có nhà ở… Ngay cả các chủ đầu tư, hay những dự án trọng điểm của tỉnh cũng bị ảnh hưởng bởi giá đất bị đẩy lên cao kiến các chủ đầu tư phải gánh tiền đề bù đất cao hơn với thực tế và từ đây nhà nước và người dân, doanh nghiệp đều chịu thiệt.

Ông Ngô Quanh Phúc cho rằng cơn sốt đất sẽ quay lại trong thời gian tới khi dịch bệnh được kiểm soát, khi đó giới đầu tư sẽ tìm cách tạo ra các cơn sốt đất mới ở ngay tại những địa phương đã diễn ra sốt đất trước đó để có thể thoát được số đất nông nghiệp đã ôm trong cơn sốt trước đó.

Vậy câu chuyện đặt ra là vì sao chỉ là thông tin đồn thổi mà người dân vẫn tin để chạy theo tin đồn mà đi săn đất, tạo ra những cơn sốt đất như hiện nay?

Câu chuyện này được ông Hùng, một người được mệnh danh là "ông trùm sốt đất" phía Nam cho biết chuyện tạo ra cơn sốt đất rất đơn giản. Trước khi cơn sốt đất diễn ra, ông Hùng sẽ cùng bạn bè của mình sẽ đi gom rất nhiều đất nông nghiệp ở khu vực đó, sau đó cho người của mình mang tiền đi tới những nơi đó tạo ra những giao dịch mua bán đất ảo. Rồi khi thu hút được lượng lớn nhà đầu tư quan tâm thì sẽ có một văn bản xin chủ trương phát triển dự án tại khu vực này. Khi đó sóng sốt đất đã có, giá đất đã tăng cao và nhà đầu tư tới nhiều thì nhóm ông Hùng sẽ bán hết đất đã mua trước đó ra, còn cơn sốt đất tồn tại bao lâu thì cũng kệ bởi khi đó nhóm ông Hùng đã ôm tiền thoát khỏi cơn sốt đất trước, còn nhà đầu tư tới ôm đất sau sẽ chịu hậu quả.

Với việc tạo ra cơn sốt như nhóm ông Hùng thực hiện nhiều năm qua, câu chuyện đặt ra "thuốc" nào để có thể triệt hạ được tình trạng tạo đầu cơ tạo sốt đất hưởng lợi này cho dù Thủ tướng Chính phủ từng có Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 23/4/2019 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh trong đó có kiểm soát và xử lý người tạo ra sốt đất để hưởng lợi.

Giới quan sát thị trường cho rằng, "thuốc" trị sốt đất phải đến từ nhiều phía. Thứ nhất là phía cơ quan chính quyền địa phương khi nhận thấy có dấu hiệu sốt đất thì cần dõi nắm bắt thông tin, tình hình diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường, không để xảy ra tình trạng sốt giá và bong bóng bất động sản trên địa bàn.

Thứ hai là phải tổ chức công bố công khai thông tin về quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính… tại địa phương để minh bạch thông tin, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp. Đặc biệt hiện nay, người dân muốn tìm hiểu thông tin quy hoạch từ phía chính quyền địa phương đang gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận thông tin.

Thứ ba là việc phải có biện pháp quản lý, kiểm soát hữu hiệu hoạt động môi giới của các tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản tại địa phương. Thứ thư là áp dụng công cụ thuế để siết chuyện sốt đất, cụ thể: nếu từ khi chuyển nhượng lần một đến khi chuyển nhượng lần hai, lấy các mốc ba tháng, sáu tháng, 12 tháng, 24 tháng và 36 tháng trở lên để đánh thuế thu nhập giảm dần. Ví dụ, trong ba tháng chuyển nhượng lần hai thì lấy giá đất quy định đánh thuế 100% sau đó giảm dần đến 36 tháng thì trở về mức 2% hiện hành.

Gia Huy - Theo Nhà đầu tư