Không muốn chờ làm thuê cả đời mới đủ tiền mua nhà, người trẻ cần chuẩn bị những gì để vay nhà băng mua nhà trả góp?

Tài sản thế chấp

Tài sản thế chấp hay còn gọi là tài sản bảo đảm là vấn đề đầu tiên khách hàng cần chuẩn bị khi dự định vay Ngân hàng. Mặc dù sự thay đổi trong quy định của Ngân hàng Nhà nước những năm gần đây đã "hé cửa" cho các ngân hàng thương mại được tiếp cận nhiều hơn với các khoản vay không có tài sản bảo đảm, nhưng do nhiều nguyên nhân, ở Việt Nam hiện nay, việc vay không có tài sản đảm bảo thường chỉ áp dụng với 3 khoản vay chính: (i) cho vay tiêu dùng, (ii) phát hành thẻ tín dụng, (iii) cho vay thấu chi. Đây là 3 khoản vay có quy mô nhỏ, chủ yếu người đi vay sẽ dùng cho mục đích cá nhân và không yêu cầu tài sản thế chấp.

Trong trường hợp vay mua nhà, Ngân hàng yêu cầu người vay phải có tài sản bảo đảm. Được chấp nhận phổ biến nhất là Bất động sản (BĐS) có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đầy đủ, có thể đứng tên chính chủ hoặc thuộc sở hữu của người thân trong gia đình (bố mẹ, vợ chồng, anh chị em, con,..). Sau khi khách hàng cung cấp đầy đủ chứng từ pháp lý của tài sản dưới dạng bản ảnh, photo..., ngân hàng sẽ thẩm định để xác minh và định giá tài sản. Mức cấp tín dụng trên tài sản bảo đảm tuỳ thuộc vào tính thanh khoản của BĐS (mặt đường hay trong ngõ, nằm ở khu vực đô thị hay nông thôn, có những yếu tố bất lợi không?).

Một lưu ý nữa là khách hàng có tài sản bảo đảm ở một nơi nhưng sinh sống và làm việc ở một nơi khác thường gặp khá nhiều khó khăn trong việc vay vốn.

Trong trường hợp nếu mua căn hộ thuộc các dự án bất động sản và muốn thế chấp chính tài sản vay, khách hàng vẫn có thể vay được nhưng sẽ làm việc với ngân hàng đang nhận tài trợ cho dự án.

Các loại giấy tờ cơ bản cần ký khi làm thủ tục vay vốn

Tuỳ theo quy định của từng ngân hàng, sẽ có những mẫu biểu giấy tờ khác nhau nhưng cơ bản khách hàng sẽ phải ký các loại giấy tờ quan trọng sau cho một bộ hồ sơ vay vốn: 

(i) Trước khi làm hồ sơ: Đề nghị vay vốn, Đề nghị thẩm định tài sản

(ii) Sau khi có kết quả phê duyệt: Hợp đồng thế chấp ( bắt buộc ký công chứng); Hợp đồng tín dụng ( Hợp đồng vay vốn)

(iii) Khi giải ngân: Giấy nhận nợ (hay còn gọi là khế ước nhận nợ). 

Khách hàng chưa có kinh nghiệm vay vốn thường cố gắng đọc thật kỹ hợp đồng tín dụng, nhưng thực chất hợp đồng tín dụng chỉ quy định những nguyên tắc chung, thể hiện giao kết giữa Ngân hàng khách hàng. Những thông tin cụ thể như số tiền thực tế giải ngân, ngày giải ngân, ngày trả nợ, lãi suất, phí trả nợ trước hạn,...sẽ được thể hiện ở giấy nhận nợ (khế ước nhận nợ) khi khách hàng giải ngân cụ thể. 

Hình minh hoạ

Lãi suất không cố định suốt thời gian vay

Đây là điều người mua quan tâm nhất khi lên kế hoạch vay trả góp trung dài hạn. Hãy luôn nhớ rằng, lãi suất vay trả góp không bao giờ cố định trong suốt thời gian vay.

Các ngân hàng hiện nay quy định lãi suất cố định cho kỳ đầu tiên kéo dài từ 3, 6, 9, 12 hoặc 24 tháng. Cá biệt, có ngân hàng kỳ cố định lãi suất kỳ đầu tiên đến 36 tháng. Sau thời gian cố định, lãi suất thả nổi theo công thức cộng, trên nguyên tắc bằng lãi suất huy động (tuỳ từng ngân hàng quy định áp dụng kỳ hạn bao nhiêu tháng, thông thường là lãi suất huy động cao nhất) cộng với một biên độ x%.

Điều này thường được nhân viên ngân hàng giải thích là thả nổi theo thị trường, khi thị trường tăng lãi suất tăng mà khi thị trường giảm, lãi suất sẽ giảm. Trên thực tế, lãi suất trả góp sau khi thả nổi thường cao chứ ít khi thấp hơn, trừ trường hợp khách hàng giải ngân vào đúng thời điểm nền kinh tế lạm phát, lãi suất cao kỷ lục như giai đoạn những năm 2011 – 2012.

Các chi phí phát sinh khi làm hồ sơ

Một vấn đề nữa cũng được khách hàng quan tâm là các chi phí phát sinh khi làm hồ sơ vay vốn tại Ngân hàng. Theo khảo sát của chúng tôi, thông thường có các loại phí sau:

(i) Phí thẩm định tài sản: tuỳ chính sách từng ngân hàng, mức phí dao động theo giá trị và độ phức tạp của tài sản. Chi phí này cũng phụ thuộc vào việc ngân hàng có bộ phận thẩm định tài sản hay thuê ngoài. Hiện nay, đa phần các ngân hàng đều có nhân viên thẩm định tài sản hoặc nhân viên tín dụng tự thẩm định tài sản.

(ii) Phí bảo hiểm hoả hoạn: Bắt buộc cho những trường hợp thế chấp nhà chung cư. Theo đó, nhà chung cư được xếp vào loại cơ sở có nguy cơ cao về rủi ro cháy nổ, được quy định cụ thể trong Nghị định số 23/2018/NĐ-CP ban hành ngày 23/02/2018 về Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc.

(iii) Phí công chứng và phí đăng ký thế chấp : Do phòng Công chứng và phòng Tài nguyên môi trường thu theo biểu phí niêm yết khi ký hợp đồng thế chấp và đăng ký thế chấp.

Trên đây là các loại phí hay gặp nhất, ngoài ra có thể tuỳ theo chính sách của từng ngân hàng có thể phát sinh những phí khác trong quá trình thẩm định cho vay.

Trả nợ trước hạn tại sao bị phạt?

Tâm lý chung, sau khi giải ngân khách hàng có mong muốn trả nợ càng nhành càng tốt. Thêm vào đó, khi phát sinh những khoản thu nhập bất thường như tiền thưởng, tiền bán tài sản,… khách hàng luôn muốn dồn vào trả nợ sớm nhưng hiện nay hầu hết các Ngân hàng đều sẽ thu phí trả nợ trước hạn khi khách hàng thực hiện trả trước hạn.

Nhiều khách hàng tỏ ra bức xúc với vấn đề này. Giải thích với chúng tôi, anh D một cán bộ ngân hàng có thâm niên làm việc lâu năm cho biết: "Điều này xuất phát từ kế hoạch sử dụng vốn của các ngân hàng luôn phải được tính toán sát sao, hiệu quả để đảm bảo giữa nguồn huy động và giải ngân. Việc khách hàng trả nợ trước hạn sẽ tạo ra dòng tiền "bất thường" trong kế hoạch vốn. Các ngân hàng hiện nay đa phần lưu thông vốn theo hình thức Phòng tài chính hội sở sẽ làm trung gian mua bán vốn với các đơn vị kinh doanh (các chi nhánh, phòng giao dịch). Khi khách hàng gửi tiền, số này sẽ được đơn vị kinh doanh bán vốn cho Hội sở. Ngược lại, khi khách hàng vay vốn, đơn vị kinh doanh mua vốn của Hội sở bằng đúng kỳ hạn vay. Nếu khách hàng thanh toán trước hạn, đơn vị sẽ bán lại số vốn trả trước đó cho hội sở. Chênh lệch mua cao bán thấp sẽ cần một khoản chi phí bù đắp cho Đơn vị kinh doanh "

Anh T, một banker kỳ cựu khác cũng cho hay " Thực chất hiện nay các ngân hàng để cạnh tranh lôi kéo khách hàng đều đưa ra các chương trình ưu đãi lãi suất những kỳ đầu rất hấp dẫn, khiến NIM (biên lãi ròng) của những kỳ đầu thấp, nếu không có những kỳ sau lãi suất cao bù đắp, Ngân hàng có thể bị lỗ."

Mức phí trả nợ trước hạn tại các ngân hàng hiện nay dao động từ 0.5% đến 3%, được tính trên dư nợ gốc còn lại hoặc dư nợ gốc ban đầu tuỳ quy định từng nhà băng. Khách hàng nên đọc nội dung về trả nợ trước hạn được quy định chi tiết trong hợp đồng hay giấy nhận nợ...và nhờ nhân viên ngân hàng giải thích rõ để không mất khoản chi phí quá lớn khi thanh lý khoản vay trước hạn.

An Vũ